《房地產(chǎn)合同實(shí)務(wù)》
(三)典型案例分析
案例一①
[案情介紹]
鄭X兵等人訴黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售合同履行義務(wù)糾紛案
原告：鄭X兵、陳X建、黃X珍、周X貴、蔡X蓮、蔡X珍、包X方、葉X平、陳X畏、於X霞、戴X素等11人。
被告：黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司。
被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是：主營(yíng)商品房開(kāi)發(fā)、銷售，兼營(yíng)建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市(現(xiàn)改為臺(tái)州市)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準(zhǔn)，在現(xiàn)臺(tái)州市路橋鎮(zhèn)解放路開(kāi)發(fā)臨街坐西朝東第4號(hào)、第5號(hào)兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營(yíng)業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭X兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請(qǐng)購(gòu)買該4、5號(hào)商品住宅樓的營(yíng)業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，經(jīng)所在居委會(huì)和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭X兵等11人申請(qǐng)購(gòu)買營(yíng)業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)——路橋辦事處，分別在原告鄭X兵等11人的《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購(gòu)買解放路營(yíng)業(yè)房一套”的意見(jiàn)。同年9月27日，被告分別向原告鄭X兵等11人收取了訂購(gòu)營(yíng)業(yè)房預(yù)付款各4萬(wàn)元，并出具了收據(jù)。1992年6月 24日，原告鄭X兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位——黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。
在解放路第4、5號(hào)商品住宅樓興建過(guò)程中，1992年4月7日，賂撟區(qū)的陳X增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理也填寫了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報(bào)告，以黃計(jì)經(jīng)字(1992)第113號(hào)文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號(hào)商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳X增等11戶廠長(zhǎng)、經(jīng)理。 1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)議，決定：(1)路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長(zhǎng)、經(jīng)理；(2)已經(jīng)繳款的鄭)<兵等11戶個(gè)人購(gòu)房戶在小商品市場(chǎng)另?yè)竦仄そo予解決，如果11尸個(gè)人不同意，由開(kāi)發(fā)公司歸還預(yù)付款；(3)由路橋鎮(zhèn)通知施工隊(duì)停止施工。會(huì)后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號(hào)商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當(dāng)時(shí)該工程已建至二層樓。
工程停建后，原告鄭X兵等11位商品房預(yù)購(gòu)人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無(wú)果的情況下，于1994年3月1日向臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時(shí)交付房屋。
被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無(wú)法及時(shí)交付預(yù)售給原告的商品房。
[審判]
臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)開(kāi)庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司依法成立，具有開(kāi)發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開(kāi)發(fā)坐落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號(hào)商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭X兵等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時(shí)交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時(shí)間。至于該商品房預(yù)售過(guò)程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭(zhēng)議范圍。臺(tái)州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第57條、第85條、第88條第1款和第2款第2項(xiàng)、第111條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：
原告鄭X兵等11人與被告黃巖市房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂的預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。
本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號(hào)商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。
[法理分析]
本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn) 6個(gè)行政部門，爭(zhēng)訟房屋停建二年多，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大的一起商品房預(yù)售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅(jiān)持嚴(yán)肅執(zhí)法，正確適用法律，取得了良好的社會(huì)效果。本案主要抓住了以下三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：1．關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題。人民法院審理商品房預(yù)售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：審查作為預(yù)售方的主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)；作為合同標(biāo)的物的房地產(chǎn)的所有人(土地使用權(quán)人)是否持有合法證件；合同是否是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容是否合法。根據(jù)本案事實(shí)，商品房預(yù)售方是依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其開(kāi)發(fā)的商品房用地業(yè)經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并已列入商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃，持有合法證件；商品房預(yù)購(gòu)方是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民，經(jīng)有關(guān)部門審核符合購(gòu)房條件；雙方以《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》的書面形式簽訂了預(yù)購(gòu)預(yù)售合同，預(yù)售方還實(shí)際收取了預(yù)購(gòu)方交納的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同業(yè)已依法成立，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭X兵等11人與被告房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同之后，1992年4月7日，路橋區(qū)陳X增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理也填寫了《訂購(gòu)商品房申請(qǐng)登記表》，但此表沒(méi)有交給房屋開(kāi)發(fā)公司，房屋開(kāi)發(fā)公司既未承諾預(yù)售此商品房，也未收取分文預(yù)售款，這只能認(rèn)為是部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理的單方意思表示，不具有預(yù)購(gòu)預(yù)售商品房合同的效力。2．關(guān)于排除不當(dāng)行政干預(yù)的問(wèn)題。本案原、被告之間的法律關(guān)系是清楚的，案情也并不復(fù)雜。但是由于受到原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))某些主管部門不當(dāng)行政干預(yù)，特別是1992年9月10日召開(kāi)的“協(xié)調(diào)會(huì)議”，指定將“路橋鎮(zhèn)解放路第 4、5號(hào)樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長(zhǎng)、經(jīng)理”，置本案原告鄭X兵等 11人的合法權(quán)益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭X兵等11人與房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同，直至“通知施工隊(duì)停止施工”，導(dǎo)致依法興建的商品房被迫停工達(dá)兩年多，嚴(yán)重侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在訴訟過(guò)程中如何排除不當(dāng)行政干預(yù)，這成了正確處理本案的關(guān)鍵問(wèn)題之一。有人認(rèn)為，可以追加原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))有關(guān)部門為本案被告，因?yàn)猷峏兵等人與房屋開(kāi)發(fā)公司之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的紛爭(zhēng)，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯(cuò)誤行為所致，如不追加他們?yōu)楸桓妫m紛不能徹底解決。也有人主張追加陳X增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理為本案第三人，因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果與他們有利害關(guān)系。受訴法院經(jīng)過(guò)慎重研究，認(rèn)為： (1)商品房預(yù)售合同糾紛是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，即預(yù)售方；另一方則是符合購(gòu)房條件的單位或個(gè)人，即預(yù)購(gòu)方。原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))有關(guān)部門不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體條件，所謂的“113號(hào)文件”和“協(xié)調(diào)會(huì)議”，擅自將本案已預(yù)售的商品房指定售給陳X增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權(quán)力作出的行政行為，其違法性是顯而易見(jiàn)的。按理，被侵權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以“行政機(jī)關(guān)侵犯企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)”為由提起行政訴訟；原告鄭X兵等11人的合法權(quán)益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關(guān)系人，也是有權(quán)提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對(duì)行使訴權(quán)的選擇。原告鄭X兵等11人最終向法院提起了民事訴訟，是因?yàn)樗麄兣c被告之間存在有民事法律關(guān)系，并可以通過(guò)民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當(dāng)然不應(yīng)將有關(guān)行政機(jī)關(guān)追加為被告。(2)基于同樣的理由，陳X增等部分廠長(zhǎng)、經(jīng)理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售合同關(guān)系，他們與本案當(dāng)事人之間不存在法律意義上的利害關(guān)系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應(yīng)追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實(shí)的基礎(chǔ)上，向市委寫了《關(guān)于要求協(xié)調(diào)鄭X兵等11人與市房屋開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品房糾紛案的請(qǐng)示》，得到了市委的支持，排除了不當(dāng)行政干預(yù)，使被迫停工的商品房得以恢復(fù)施工，從而妥善解決本案糾紛。3．關(guān)于本案的法律適用問(wèn)題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》是人民法院審理房地產(chǎn)案件的法律準(zhǔn)繩。但對(duì)房地產(chǎn)管理法施行前，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面引起的糾紛，在房地產(chǎn)管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院仍應(yīng)依據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)法律和政策規(guī)定，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，從實(shí)際情況出發(fā)，合情合理地處理。本案爭(zhēng)議的商品房預(yù)售合同是在1991年9月簽訂的，合同的基本內(nèi)容，即預(yù)購(gòu)、預(yù)售、收取預(yù)付款等是依法成立和有效的。但是，合同中卻沒(méi)有約定購(gòu)房?jī)r(jià)格、交房時(shí)間及違約責(zé)任等，合同內(nèi)容的不完善導(dǎo)致合同履行中的不穩(wěn)定，潛在的隱患也容易引發(fā)糾紛。如何正確地適用法律，妥善處理這種新類型案件，受訴法院主要是掌握了兩條：一是遵循最高人民法院提出的審理房地產(chǎn)案件的三個(gè)原則，即(1)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則；(2)依法保護(hù)合同的原則；(3)公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。二是恰當(dāng)?shù)剡m用《中華人民共和國(guó)民法通則》的有關(guān)條款。例如，關(guān)于該商品房預(yù)售合同的效力，適用了民法通則第57條和第85條的規(guī)定認(rèn)定；關(guān)于商品房交付時(shí)間，合同中沒(méi)有約定，適用了民法通則第88條第2款第2項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)為債權(quán)人(預(yù)購(gòu)方)有權(quán)要求債務(wù)人 (預(yù)售方)及時(shí)交付房屋，“但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間”。法院根據(jù)實(shí)際情況，判決“被告于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋”，這一判決是正確的，合理合法的。
案例二①
[案情介紹]
原告楊某于1995年8月與被告北京濱河花園(原名隱去)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋預(yù)售協(xié)議，原告購(gòu)買“濱河花園”住宅區(qū)P區(qū)B幢3單元302號(hào)房屋一套，價(jià)款共計(jì)345212元。雙方約定，被告應(yīng)于1996年1月1日前將房屋交付原告使用，并于房屋交付后 60日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證。后被告未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，原告在被告依合同約定賠償了拖延交付房屋的違約金后，接受了房屋。原告接收房屋后，被告仍未能在合同約定的60日內(nèi)為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。1999年6月，原告得知被告濱河花園項(xiàng)目系假借昌平縣濱河鄉(xiāng)舊村改造工程名義立項(xiàng)，由昌平縣批準(zhǔn)開(kāi)工。因?yàn)I河花園工程未繳納土地出讓金，并未取得北京市頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》也未取得《商品房銷售許可證》，無(wú)權(quán)出售商品房，所售房屋亦尚未取得國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)。于是在1999年8月向北京市昌平縣人民法院起訴，請(qǐng)求法院認(rèn)定原告與被告之間的房屋銷售合同無(wú)效，要求被告返還購(gòu)房款。
北京市昌平縣人民法院經(jīng)依法開(kāi)庭審理，認(rèn)定被告尚未取得北京市商品房銷售許可證，故原告與被告之間的房屋買賣關(guān)系無(wú)效。并于1999年12月23日作出判決，判定被告返還原告購(gòu)房款 345212元。
[法理分析]
本案主要涉及的問(wèn)題是房地產(chǎn)項(xiàng)目“五證”不全造成房屋買賣合同無(wú)效的問(wèn)題。
例如本案中的情況，即是所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋，屬于手續(xù)不全，不能依法銷售的房地產(chǎn)。所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商允諾由鄉(xiāng)行政管理機(jī)關(guān)發(fā)放的一種“產(chǎn)權(quán)”。通常情況下，開(kāi)發(fā)商欠缺《國(guó)有土地使用權(quán)證》及《銷售許可證》。
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第8條，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓�！蓖ǔ！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋所占用的土地屬于農(nóng)村集體所有，在沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)時(shí)，該土地仍屬于農(nóng)村集體所有，其房屋買賣行為是無(wú)效的。因此，購(gòu)房人即使能夠按期人住，也無(wú)法辦出合法的產(chǎn)權(quán)證。這是任何承諾、任何人都無(wú)法保證的。
根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第10條規(guī)定：“城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均應(yīng)向房屋所在地的市、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證。”因此，這種由鄉(xiāng)級(jí)政府發(fā)放“產(chǎn)權(quán)”的行為是一種嚴(yán)重的越權(quán)行為，所發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證也無(wú)法律效力。取得銷售或預(yù)售許可證等合法手續(xù)需要向國(guó)家繳納相應(yīng)的費(fèi)用，這種鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的狀況要么是開(kāi)發(fā)商資金有困難，要么是他本來(lái)就不想交。
同時(shí)，根據(jù)《城市商品房預(yù)售辦法》、《北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須取得相應(yīng)的銷售或預(yù)售許可證，方可具備銷售或預(yù)售資格。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有執(zhí)行上述國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，其銷售或預(yù)售行為就屬違法，雙方所簽署的房屋買賣合同就是無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同。
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”因此，開(kāi)發(fā)商依據(jù)無(wú)效合同取得的房款和定金，依法應(yīng)全部返還給購(gòu)房人。
購(gòu)買了這種房子，購(gòu)房人可以通過(guò)訴訟途徑退房，追回房款和定金，但是執(zhí)行起來(lái)通常比較困難，主要原因在于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的各項(xiàng)投入比較大，先期收取的購(gòu)房款大多已投入建設(shè)工程中，而建設(shè)工程或已建成的房屋又因?qū)俜欠ㄩ_(kāi)發(fā)難以拍賣或變賣，甚至還會(huì)因開(kāi)發(fā)商資金困難以至破產(chǎn)或已卷錢走人給購(gòu)房人帶來(lái)永遠(yuǎn)也理不清的麻煩，這種例子在現(xiàn)實(shí)中有很多。
對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，您在明知對(duì)方“五證”不齊或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的情況下，而與其簽訂房屋買賣合同，您也是有過(guò)錯(cuò)的。《合同法》第58條規(guī)定：“……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！痹诤贤屑s定諸如“如果幾年內(nèi)仍然手續(xù)不全導(dǎo)致拿不到產(chǎn)權(quán)證”之類的條款等于以書面的形式承認(rèn)了您知道其非法，您在法律上就更加被動(dòng)，形成了一種“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”的結(jié)果。
當(dāng)然，導(dǎo)致合同無(wú)效的主要過(guò)錯(cuò)方是開(kāi)發(fā)商，因此，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)大部分損失。損失主要是購(gòu)房款和定金的利息，其他還有水費(fèi)、交通費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。這些損失要由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人分別承擔(dān)。
① 本案例選自《中國(guó)法律法規(guī)大典(光盤版)》。
① 本案例選自北京律師服務(wù)網(wǎng)(www．lawyernet,com.cn)。
