（一）理論解答

社會實踐中，租賃未經(jīng)竣工驗收的建筑物的現(xiàn)象并不少見，如何認(rèn)定這類合同的法律效力，法學(xué)理論和司法實務(wù)界存在不同看法。

《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時進(jìn)行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用�！薄吨腥A人民共和國消防法》第十條第三款規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。”基于此，有意見認(rèn)為，建筑方應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)的核心，未通過竣工驗收即簽訂房屋租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)合同無效的法律后果。

還有意見認(rèn)為，租賃房屋經(jīng)竣工驗收合格不應(yīng)是租賃合同生效的必要條件。理由在于四個方面：1．無論從目的解釋的角度還是從體系解釋的角度來看，上述法律法規(guī)中的“驗收合格方可交付使用”的規(guī)定都不是一種效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是一種管理性強(qiáng)制性規(guī)定。②2．根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定，農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批手續(xù)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。實踐中各地對于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計、施工、驗收均缺少具體、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。尚無依據(jù)認(rèn)定農(nóng)村村民建設(shè)個人住宅缺少消防設(shè)計或者未經(jīng)竣工驗收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。3．除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類房屋一概不允許使用、出租。4．從公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的處罰規(guī)定看，公安消防機(jī)關(guān)處罰的對象是公眾聚集場所的開辦者或經(jīng)營者，而不是開辦者或經(jīng)營者之外的出租房屋者。

另有意見認(rèn)為：依據(jù)合同法理論及相關(guān)立法精神，依法必須經(jīng)過公安消防機(jī)關(guān)驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的需確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同相對無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗收合格，租賃標(biāo)的物符合法律規(guī)定，無效合同經(jīng)過補(bǔ)正已變?yōu)橛行�，且效力具有溯及力，自合同成立時發(fā)生效力。

本書認(rèn)同第二種意見，除上述理由外，還因為：上述法律中“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的立法本意在于防止不安全建筑投入使用，從而確保安全事故的不發(fā)生或少發(fā)生，但一項建筑工程是否安全除可通過“竣工驗收合格”這一途徑證明外，還可通過“專業(yè)鑒定”或“司法鑒定”等途徑確定，不能因未經(jīng)竣工驗收合格就認(rèn)定一定不安全。

摘自《土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引》P35-37頁，人民法院出版社2018年7月出版。內(nèi)容簡介：土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引試圖在大數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，運用民商事法學(xué)的基本原理和我國相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的ZUI XIN規(guī)定，對我國土地、房屋租賃活動中常見的40多個疑難問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的理論和實務(wù)探討，并以真實的司法案例加以指引。希望借此，能對相關(guān)司法現(xiàn)狀的改善有所助推，對律師等辦理相關(guān)案件有所裨益，對當(dāng)事人從事相關(guān)活動有所幫助。

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