寧夏回族自治區(qū)石嘴山市人大常委會(huì)

石嘴山市物業(yè)管理?xiàng)l例


《石嘴山市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2021年7月30日石嘴山市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議通過，2021年9月24日寧夏回族自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2021年11月1日起施行。



石嘴山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2021年9月26日



寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《石嘴山市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2021年9月24日寧夏回族自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）

寧夏回族自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議決定，批準(zhǔn)《石嘴山市物業(yè)管理?xiàng)l例》。條例由石嘴山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)予以公布，自2021年11月1日起施行。



寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2021年9月24日

石嘴山市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2021年7月30日石嘴山市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議通過 2021年9月24日寧夏回族自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議批準(zhǔn)）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，建設(shè)文明和諧美麗小區(qū)，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 本市物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)督管理相結(jié)合的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作�？h（區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革、審批服務(wù)、公安、司法行政、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政、財(cái)政、自然資源、綜合執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、應(yīng)急管理等有關(guān)主管部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)配合行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第六條 居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)水平，接受物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第八條 物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理，做好安全事故、安全隱患等防范、制止或救助工作。

第九條 建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

第十條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，便于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

第十二條 建設(shè)單位劃定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)主管部門備案。建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在房屋買賣合同中明示。

第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法為新建住宅小區(qū)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理需求，具體面積依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

第十四條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，可以依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過兩年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。

第十五條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)結(jié)果。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

第十六條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

第十七條 建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償、繼承、生效的法律文書、合法建造等情形已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的，在物業(yè)服務(wù)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。

第十九條 業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金和共有資金的管理和使用；

（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)；

（五）按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（六）按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)；

（七）履行房屋安全使用責(zé)任；

（八）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 只有一個(gè)業(yè)主的、或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以依法書面委托代理人參加。

第二十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上，建設(shè)單位或者百分之二十以上的業(yè)主公開聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，推舉業(yè)主代表擔(dān)任籌備組組長，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十四條 籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人代表。業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一�；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)組織召開首次籌備工作會(huì)議，六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)成立后，籌備組自行解散。

第二十六條 籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主擁有專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案；

（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

（五）制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等內(nèi)容，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則規(guī)定召開，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開臨時(shí)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)前十五日通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)。居（村）民委員會(huì)可以指派人員列席會(huì)議。

縣（區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主借助信息化技術(shù)召開業(yè)主大會(huì)。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)工作；

（八）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每兩個(gè)月召開一次會(huì)議，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議前五日將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，并聽取意見和建議。居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)情況指派人員參加。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，在委員中推選主任、副主任。一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)推薦；

（二）居（村）民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)主管部門備案：

（一）業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（五）相關(guān)公示材料。前款第二項(xiàng)至第四項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費(fèi)的收支情況。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（八）非法使用、轉(zhuǎn)讓或者泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定的第一項(xiàng)至第五項(xiàng)行為的，業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格。其委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止其履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

第三十六條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理。除業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人之外，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，配合必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)，遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務(wù)符合國家、自治區(qū)和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)；

（五）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政執(zhí)法部門；

（六）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（七）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（八）采取必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害等；

（九）不得泄露業(yè)主信息；

（十）指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行垃圾分類；

（十一）配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、應(yīng)急服務(wù)電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告等；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合，并適時(shí)調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)人可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人，并就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。但不得將其應(yīng)該提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)接受相關(guān)部門的指導(dǎo)，做好安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生防疫、治安、消防、防災(zāi)等管理工作，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，按照規(guī)定向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

第四十五條 有下列情形之一的，可以終止物業(yè)服務(wù)：

（一）物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的；

（二）業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的；

（三）約定解除物業(yè)服務(wù)合同的其他情形。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地物業(yè)行政主管部門。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或其指定的服務(wù)人移交下列財(cái)物和材料：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）移交本條例第十六條、第四十條規(guī)定的檔案和資料；

（三）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（四）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕移交。新物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第四十七條 具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理。不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在征求業(yè)主意見后，可以指定所在地居（村）民委員會(huì)組織提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂＠吓f住宅小區(qū)的界定，由市、縣（區(qū)）人民政府確定。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為:

（一）違法修建建筑物、構(gòu)筑物，或者違規(guī)在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀；

（三）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共有部分，移動(dòng)、改裝共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共有部分進(jìn)行經(jīng)營；

（五）擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，影響相鄰關(guān)系人的生活；

（六）擅自改變房屋用途，將住宅改為經(jīng)營性用房；

（七）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)車輛充電；

（八）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（九）制造超標(biāo)噪音；

（十）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

（十一）從建筑物中拋擲物品；

（十二）隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物；

（十三）侵占綠地、損毀樹木和人造景觀、文體設(shè)施；

（十四）違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物影響他人正常生活；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門并協(xié)助處理。有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，依法處理。

第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位進(jìn)行維護(hù)管理。專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

第五十一條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。緊急維修費(fèi)用具體劃撥程序按照專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)人先行墊付應(yīng)急維修費(fèi)用的，可以在維修工程竣工驗(yàn)收合格后，向縣（區(qū)）物業(yè)主管部門辦理核銷手續(xù)。

第五十二條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸集管理、使用，專戶儲(chǔ)存，并接受業(yè)主的查詢和主管部門的監(jiān)督管理。專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主續(xù)交專項(xiàng)維修資金。

第五十三條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅小區(qū)內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在房屋買賣合同中予以約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

第五十五條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。公共收益收入及使用情況，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布，接受業(yè)主監(jiān)督。



第六章 法律責(zé)任

第五十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由縣（區(qū)）物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；

（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，通報(bào)批評(píng)，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由縣（區(qū)）物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；

（三）挪用專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令退回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

第五十九條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由縣（區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，對(duì)個(gè)人處以一千元以上一萬元以下罰款；對(duì)單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款；

（三）擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，對(duì)個(gè)人處以一千元以上一萬元以下罰款；對(duì)單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

第六十條 違反本條例規(guī)定，有關(guān)行政管理部門工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第七章 附 則

第六十一條 本條例中，下列專業(yè)用語的含義是:

（一）共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層以及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)施設(shè)備，包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)備、避雷設(shè)施、污水處理設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人造景觀、信報(bào)箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等；

（三）共有部分，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、道路、非經(jīng)營性車場(chǎng)（車庫）、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)用房（含辦公用房、清潔用房、儲(chǔ)藏用房、業(yè)主活動(dòng)用房）等。

第六十二條 本條例自2021年11月1日起施行。