國家稅務總局

國家稅務總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告

國家稅務總局公告2026年第3號



為了進一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，更好服務全國統(tǒng)一大市場建設，現(xiàn)將有關事項公告如下：

一、關于土地增值稅預征申報時間

納稅人申報預征土地增值稅的起始時間為房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預售許可證書（或現(xiàn)售備案證書）的發(fā)證當日；取得預（銷）售收入時間早于發(fā)證時間的，為取得首筆預（銷）售收入當日。土地增值稅預征稅款所屬期的截止時間為稅務機關受理納稅人清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。

預征土地增值稅按月或按季申報繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局統(tǒng)一確定。

二、關于預征土地增值稅計稅依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，預征土地增值稅的計征依據(jù)＝預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。

三、關于土地增值稅清算的銷售收入、銷售面積歸集時間

納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務機關受理清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。

四、關于項目規(guī)劃范圍外支出的扣除標準

納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關部門在土地出讓合同或其補充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃范圍外為政府建設公共設施的，實際發(fā)生的支出計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

五、關于印花稅和地方教育附加的扣除標準

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，在申報土地增值稅時計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

六、關于受理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅申報時間

納稅人在預征申報稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。其中，預征申報稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務機關出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報期內(nèi)統(tǒng)一申報。

尾盤銷售土地增值稅按季申報繳納。

七、關于尾盤銷售土地增值稅單位扣除項目金額的計算方式

納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金據(jù)實扣除。

各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額＝稅務機關審核確定相應類型房地產(chǎn)的扣除項目金額合計÷相應類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。

八、關于尾盤銷售土地增值稅適用免稅政策的具體情形

納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，普通標準住宅當期增值額超過扣除項目金額20%的，按規(guī)定繳納土地增值稅；普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受土地增值稅有關免稅政策。

本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調(diào)整。《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條第二款、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條第二款自本公告施行之日起同時廢止。

特此公告。

 

 

國家稅務總局

2026年1月1日