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鐵嶺市人民政府令


第 82 號



《鐵嶺市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2013年11月6日鐵嶺市第七屆人民政府第5次常務會議審議通過，現(xiàn)予以公布實施。





市長 林強


二0一三年十二月五日





鐵嶺市物業(yè)管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》及有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設委是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。

縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門，鐵嶺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鐵嶺新城區(qū)、鐵嶺高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實施監(jiān)督、管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會的日常工作。

城市街道辦事處，負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導、監(jiān)督工作。

物價、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)企業(yè)，應積極推行以招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用的公共設施設備證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十條 新建住宅小區(qū)入住率達到50%以后，在縣級房產(chǎn)行政主管部門的指導和協(xié)助下，由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成首次業(yè)主大會籌備組。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。達到物業(yè)管理條件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

以上內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表因故不能參加會議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至15人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會設主任1人、副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第十六條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第十七條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本辦法第十七條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主、業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于汽車停放車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十一條 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。

召開業(yè)主委員會會議，應當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應當經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上同意。

第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務企業(yè)提供。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與公安機關和社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知所在的社區(qū)居民委員會，并認真聽取他們的建議。

第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十五條 業(yè)主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。

第二十六條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 住宅小區(qū)竣工實行綜合驗收。由房產(chǎn)行政主管部門組織對物業(yè)規(guī)劃和物業(yè)基礎設施建設情況同時進行驗收。未經(jīng)驗收或驗收未合格的小區(qū)不得交付使用，不得發(fā)放房屋所有權證。

第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂書面《前期物業(yè)服務合同》，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同雙方的基本情況；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務事項和服務標準；

（四）物業(yè)服務費用的標準和收取辦法；

（五）建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利義務；

（六）物業(yè)的承接驗收情況；

（七）業(yè)主臨時規(guī)約；

（八）違約責任；

（九）爭議處理方式。

第二十九條 前期物業(yè)服務事項應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；

（三）物業(yè)裝飾裝修管理；

（四）物業(yè)檔案資料管理。

業(yè)主有權拒絕接受前期物業(yè)服務合同中沒有約定的有償物業(yè)服務事項。

第三十條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者多層住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在縣級房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位因故未聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位直接管理。

第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并登記。在辦理物業(yè)承接時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理用房的相關資料；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十二條 住宅物業(yè)的建設單位應按照不低于物業(yè)總建筑面積3‰的標準配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于150m��2，物業(yè)辦公用房應為地面以上的成套房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應當及時通知建設單位予以保修，建設單位應按規(guī)定履行保修義務。

建設單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒絕履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門申請使用建設工程質(zhì)量保證金。

建設工程質(zhì)量保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設委負責制定。

第四章 物業(yè)管理服務與收費

第三十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應當具有獨立的法人資格，取得工商行政主管部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應取得市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，價格行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)收費許可證》，稅務部門核發(fā)的《稅務登記證》，方可從事物業(yè)管理活動。

從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員，要按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書，實行持證上崗制度。

第三十五條 經(jīng)價格行政主管部門確認，具備下列條件并按規(guī)定辦理《收費許可證》的物業(yè)服務企業(yè)，具有收費資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務費：

（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊；

（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認；

（三）取得稅務登記證書并依法納稅；

（四）成立業(yè)主大會并產(chǎn)生負有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責的業(yè)主委員會。

第三十六條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)公共部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)公用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)公用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第三十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當約定下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務項目及其內(nèi)容、服務標準；

（二）物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式；

（三）雙方權利義務；

（四）違約責任；

（五）合同期限；

（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。

物業(yè)服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。

物業(yè)服務合同中應明確規(guī)定履約保證金，履約保證金的具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設委制定。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同副本報所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理；

（二）收取物業(yè)服務費；

（三）委托專營企業(yè)承擔專項物業(yè)服務；

（四）建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）依法制訂物業(yè)服務制度和物業(yè)服務方案；

（二）依照物業(yè)服務合同提供服務；

（三）提出物業(yè)公共部位、公共設施設備維修年度計劃，提交業(yè)主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

（六）在物業(yè)服務合同終止后向業(yè)主委員會移交有關資料、資產(chǎn)；

（七）按照有關規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（九）協(xié)助有關部門按照相關規(guī)定做好安全防范工作；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級標準的；

（二）違反有關規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格人員的；

（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；

（九）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；

（十）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十一）不履行物業(yè)服務合同的；

（十二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的；

（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書的；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內(nèi)容或者降低物業(yè)服務質(zhì)量和標準。

第四十一條 物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前書面告知對方及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務合同期滿2個月前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同；不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

第四十二條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務合同的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

第四十三條 高級公寓、別墅區(qū)、商廈和寫字樓的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的，各級價格行政主管部門應當會同同級房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，按建筑面積收取。

物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定收費標準。

第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格行政主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第四十五條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

已竣工出售并通知辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人交納。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等為由拒付物業(yè)服務費。

第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋，是指房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的房屋，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

棄管房和單位無能力管理的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)居民委員會共同負責，參照物業(yè)管理辦法，采取自治管理，按最低標準收取服務費。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)章的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會應當及時調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛，調(diào)解不成的當事人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十二條 縣級房產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十三條 物業(yè)管理應當實行信用信息管理制度。市房產(chǎn)行政主管部門應當對全市物業(yè)服務企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。縣級房產(chǎn)行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)；

（三）擅自搭建、貼建建筑物、構筑物；

（四）在建筑物上亂貼、亂涂、亂畫；

（五）損壞或擅自占用公共部位、共用設施設備；

（六）侵占綠地、損毀花草樹木；

（七）隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；

（八）生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質(zhì)及產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音；

（九）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（十）擅自設置攤點；

（十一）隨意停放車輛；

（十二）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

有前款行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法依規(guī)對違法違規(guī)行為予以制止或者依法處理。

第五十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地，并就恢復和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工。

第五十七條 物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的機動車停車場、自行車存車棚屬于業(yè)主共同所有的，由業(yè)主委員會決定收取車輛場地使用費的，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取，單獨記賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主監(jiān)督。收費支出按照業(yè)主大會決定使用。

第五十八條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰關系人應予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔賠償責任。業(yè)主因維修、更新、改造自用部位、自用設施設備造成相鄰關系人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以修復或者賠償。

第五十九條 業(yè)主必須依法繳納專項維修基金。專項維修資金的交存、使用按照《鐵嶺市住宅專項維修資金管理辦法》執(zhí)行。

第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

業(yè)主所得收益應主要用于補充專項維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六章 法律責任

第六十一條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條責令限期改正，給予警告，可并處10萬元以下的罰款。

第六十二條 住宅物業(yè)的建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十五條 住宅物業(yè)的建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十六條 挪用專項維修基金的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人的刑事責任。

第六十七條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十八條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十六條責令限期改正，給予警告，并依據(jù)本辦法第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款。

單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十條業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依據(jù)應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

第七十一條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十二條 凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據(jù)國家和省有關規(guī)定查處。

（一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；

（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

（三）未按規(guī)定辦理收費許可證的；

（四）未按規(guī)定實行收費公示和明碼實價的；

（五）提供服務質(zhì)價不符，只收費不服務和多收費少服務的；

（六）其他違反本辦法的行為。

第七十三條 違反本規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十四條 工業(yè)園區(qū)，集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉(xiāng)建設委負責解釋。

第七十六條 本辦法從2014年1月1日起施行，有效期五年，《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。