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| 成功案例 |
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[案情]宋某與妻子王某長(zhǎng)期不和。2003年8月23日，宋某私自與馬某達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，將其名下的夫妻共有房屋以90000元的價(jià)格賣(mài)給馬某，并按相關(guān)規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2004年2月，王某將宋某與馬某二人告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
[分歧]對(duì)本案如何處理，有兩種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，宋某未經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人王某同意，擅自出賣(mài)其與王某所共有的房屋，侵犯了王某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，宋某與馬某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同，馬某基于該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還給王某。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，馬某購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)是善意的，并且馬某已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，馬某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有義務(wù)審查該房屋的所有權(quán)是否涉及其他人的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，善意有償取得的財(cái)產(chǎn)是合法有效的，因此，法院應(yīng)駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
[評(píng)析]筆者同意第二種意見(jiàn)。理由是：
一、從本案的事實(shí)來(lái)看，爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)應(yīng)是宋某和王某所共有的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但由于我國(guó)法律對(duì)房屋這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)采取的是登記確認(rèn)主義，登記上的記名人才是法律意義上的所有權(quán)人，因而登記具有公示物權(quán)及物權(quán)變動(dòng)的效力。王某并未被登記為該房屋產(chǎn)權(quán)所有人，其不是法律意義上的所有權(quán)人，因此無(wú)法對(duì)抗第三人。
二、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條明確規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效；但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。本案宋某出具了其作為爭(zhēng)議房屋唯一所有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并以自己的名義與馬某辦理了房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)，馬某沒(méi)有理由不相信該房屋是宋某一人所有的。宋某在處分房屋時(shí)的存在權(quán)利瑕疵，馬某對(duì)此無(wú)從所知，并且對(duì)此不存在故意或過(guò)失。況且馬某購(gòu)房支付的價(jià)格也是公平合理的，即為對(duì)價(jià)。綜上所述，馬某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)已盡到了買(mǎi)方的義務(wù)，因此，馬某在取得該房產(chǎn)時(shí)是善意有償?shù)�。依照善意保護(hù)和善意取得制度，應(yīng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同有效，房屋應(yīng)歸馬某所有，法院應(yīng)駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
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