[ 陳雪彥 ]——(2010-8-3) / 已閱17488次
3.人民法院要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢(shì)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
4.在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。適用情勢(shì)變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同;重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。為防止情勢(shì)變更原則被濫用而影響市場(chǎng)正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢(shì)變更原則作出判決的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家工作大局的通知》(法〔2009〕165號(hào))的要求，嚴(yán)格履行適用情勢(shì)變更的相關(guān)審核程序。
根據(jù)情勢(shì)變更的定義和相關(guān)法律規(guī)定以及前面對(duì)不可抗力的分析，我們可以看出，房貸新政滿足了不可預(yù)見，非不可抗力，滿足了非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也滿足了繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的這幾個(gè)條件，似乎可以適用情勢(shì)變更來解決，但從程序上來說，最高人民法院規(guī)定的情勢(shì)變更至少也需要高級(jí)人民法院的審核才能適用則成為最大障礙，一般情況下會(huì)很難獲得通過。如果是已簽訂購房合同的情況下，購房者很可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。
而對(duì)于只交付了定金，未簽訂購房合同的情況下，依照《商品房買賣合同解釋》第四條的規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，購房者可以以此為由主張開發(fā)商返還定金，法院應(yīng)予支持。
基于以上分析，在國家調(diào)控房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)下，筆者建議在今后的購房合同中，買賣雙方應(yīng)該明確具體地約定合同解除條件，比如，在商品房買賣合同中約定，“如果買受人因國家房貸政策調(diào)整，導(dǎo)致無法在本合同簽訂之日起*日內(nèi)取得貸款，本合同自動(dòng)解除，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任”，以最大限度地避免和減少糾紛的發(fā)生。
作者：陳雪彥 來源：http://china.findlaw.cn/ 日期：2010-8-3
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