[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱25279次
適用稅率宜采用“保有時(shí)間累退制”：房屋保有期越長(zhǎng)，保有成本就越高，適用稅率就應(yīng)該越低。例如規(guī)定，保有期２年以內(nèi)的稅率為60%，保有期2～４年的稅率為50%，如此等等。但轉(zhuǎn)讓第三處或第三處以上的房產(chǎn)，不管保有期多長(zhǎng)，建議稅率一律為60%。只要二手房市場(chǎng)沒有了投機(jī)炒家，開發(fā)商的新房?jī)r(jià)格就會(huì)回歸正常，因?yàn)榇藭r(shí)開發(fā)商將面對(duì)百般挑剔的自住者，而不是“炒房團(tuán)”。
取得和保有房屋的成本，例如契稅、中介費(fèi)、律師費(fèi)、利息、管理費(fèi)、維修費(fèi)、財(cái)產(chǎn)稅等等，均不應(yīng)扣除。但如果房屋進(jìn)行過二次裝修，則應(yīng)扣除“永久工程裝修費(fèi)”。由于核實(shí)裝修費(fèi)非常麻煩，有些裝修項(xiàng)目的使用壽命還很短，以致稅局難以實(shí)事求是，所以國(guó)外的新房一般都是“裝修房”，罕見“毛坯房”。
所謂“限購令”和“限外令”，其實(shí)就是有選擇地將社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值（土地增值）以“財(cái)產(chǎn)性收入”名義歸于不勞而獲的某些人，并進(jìn)一步強(qiáng)化了戶籍壁壘，人為制造出更多社會(huì)公平問題。
9.2“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的建議
“小產(chǎn)權(quán)房”沒有繳納過“70年批租”，所以有關(guān)部門認(rèn)為其違法。但法律并沒有要求強(qiáng)制實(shí)行“批租制”。所以建議，審查合格后的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該合法化，確權(quán)頒證，并且：
（1）“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)行“年租制”，按年繳納財(cái)產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）0.5%～1.5%。
（2）轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”必須繳納土地值稅，計(jì)稅辦法如上節(jié)建議，保有期應(yīng)從頒證之日起計(jì)。
據(jù)說，某市“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量占住宅總量的40%。但為什么不可以在“漲價(jià)歸公”的前提下，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化呢？同樣的道理，只要房地產(chǎn)“漲價(jià)歸公”，政府為什么不開放其他建房模式呢？
9.3 減免土地增值稅的建議
為了保障自住者的合理需求，例如小房換大房等，應(yīng)該制定“以舊換新”的退稅政策，例如：
（1）出售舊住宅時(shí)，應(yīng)依法納稅，領(lǐng)取“繳納土地增值稅證明”。
（2）三年內(nèi)，購買新住宅時(shí)，憑上述納稅證明退稅。
夫妻之間，父母與子女之間，祖孫之間，兄弟姐妹之間，互贈(zèng)住房應(yīng)該免稅，但以后轉(zhuǎn)讓這些“贈(zèng)與房”時(shí)必須繳納土地增值稅，并且“買入價(jià)＝0”。此外，拆遷房應(yīng)該免稅；退休人士賣掉唯一住房換錢頤養(yǎng)天年時(shí)應(yīng)該免稅；重病者賣掉唯一住房換錢治病時(shí)應(yīng)該免稅。如此等等。
10. 結(jié)束語
聯(lián)合國(guó)《世界人 權(quán)宣言》第13條第1款：“人人在各國(guó)境內(nèi)有權(quán)自由遷徙和居住�！�
聯(lián)合國(guó)《公民權(quán)利和政治權(quán)利國(guó)際公約》第12條第1款：“合法處在一國(guó)領(lǐng)土內(nèi)的每一個(gè)人在該領(lǐng)土內(nèi)有權(quán)享受遷徙自由和選擇住所的自由�！�。中國(guó)政府已于1998年10月5日簽署了這部具有強(qiáng)制性的國(guó)際公約，并多次宣布將實(shí)施該公約，但是，全國(guó)人民代表大會(huì)至今仍然沒有批準(zhǔn)該公約。
中國(guó)政府應(yīng)該遵守國(guó)際承諾。地方政府也不應(yīng)限制公民選擇住所的自由，陷中央政府于不義。此外，商品房沒有政府補(bǔ)貼，不應(yīng)限購，這與限購保障房是兩回事。
政府本應(yīng)鼓勵(lì)和幫助公民買房，以提高生活水平和增加“漲價(jià)歸公”等稅收，而不是反其道而行之，限制人民買房，以致不但減少了政府稅收，還造成了一系列問題，這真是愚不可及。
如果繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)“漲價(jià)歸私”政策，其結(jié)果將不言而喻。
參考資料：
[1]日本東京都政府中文網(wǎng)站：東京的人口http://www.metro.tokyo.jp/CHINESE/PROFILE/overview03.htm
[2]香港房屋委員會(huì)網(wǎng)站，《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字》（下載頁）：http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/figure/0,,1-0-0-0,00.html
[3]香港政府統(tǒng)計(jì)處網(wǎng)站：表005：家庭住戶統(tǒng)計(jì)數(shù)字。http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hong_kong_statistics/statistical_tables/index_tc.jsp?charsetID=2&tableID=005
[4]國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站：韓國(guó)http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n4273674/n4273774/n4273857/9917175.html
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