[ 王衛(wèi)洲 ]——(2012-9-10) / 已閱11652次
拆遷是已經(jīng)成為社會(huì)最為關(guān)注的民生問題之一，被拆遷人的權(quán)利保障當(dāng)然也是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的問題，筆者以為拆遷過程中還有另一類弱勢(shì)群體——承租人，他們的利益也應(yīng)該受到社會(huì)的關(guān)注，因?yàn)楸徊疬w人擁有拆遷房的產(chǎn)權(quán)，拆遷涉及到他們的切身利益。然而在拆遷過程中還有另一類的弱勢(shì)群體，他們的權(quán)利也是經(jīng)常受到侵犯，但是幾乎得不到救濟(jì)——房屋承租人。
在拆遷過程中無論是開發(fā)商和政府往往會(huì)漠視房屋承租人的利益，很多人認(rèn)為拆遷與承租人的利益沒有關(guān)系，甚至拆遷過程中都從來不與承租人進(jìn)行溝通。筆者以為這種觀點(diǎn)是不正確的，拆遷與承租人利益時(shí)息息相關(guān)的，甚至在有時(shí)候會(huì)關(guān)系到其切身利益。
1、 承租人在房屋拆遷是否可以獲得補(bǔ)償？
拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶粌H僅包括房屋的所有權(quán)，而且應(yīng)當(dāng)房屋使用權(quán)，承租人屬于房屋使用權(quán)人理所當(dāng)然可以獲得補(bǔ)償。然而我國(guó)并沒有明確規(guī)定承租人是否可以獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利�！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》只是規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償�！睂�(duì)于承租人的獲得補(bǔ)償并沒有直接的體現(xiàn)。
一、關(guān)于居住型承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條，該條款是這樣規(guī)定的“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定�！痹摋l款有兩點(diǎn)內(nèi)容1、在拆遷過程中拆遷人應(yīng)當(dāng)向承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)即因?yàn)榘峒倚枰ㄤN的費(fèi)用由拆遷人補(bǔ)助；2、拆遷人向承租人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房。
搬家費(fèi)和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房只是對(duì)承租人暫時(shí)因無法居住或需要搬家的一種臨時(shí)安置，應(yīng)當(dāng)不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶�，而且�?duì)于居住型承租人來說，拆遷帶來的主要問題就是居住問題，如果居住得到解決，也就不需要再獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。筆者以為居住型承租人在房屋拆遷中享有獲得補(bǔ)助的權(quán)利即是搬遷過渡的費(fèi)用。
二、營(yíng)業(yè)性承租人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
營(yíng)業(yè)性承租人與居住型承租人在房屋拆遷中的利益是不同的，因?yàn)?營(yíng)業(yè)性承租人不但需要將拆遷房作為單位的住所，而且還有需要使用權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于營(yíng)業(yè)性承租人的搬遷過渡費(fèi)一般不存在太大爭(zhēng)議，這種補(bǔ)助其實(shí)也是拆遷補(bǔ)償安置中“小頭”，拆遷對(duì)于應(yīng)業(yè)主來說主要的損失便是“停產(chǎn)停業(yè)的損失”。承租人往往認(rèn)為停產(chǎn)期間支付的各項(xiàng)費(fèi)用和企業(yè)的利潤(rùn)都應(yīng)當(dāng)由拆遷人補(bǔ)償，而拆遷人往往不去理會(huì)承租人這樣的利益，這也是很重要的焦點(diǎn)問題。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”，雖然沒有規(guī)定補(bǔ)償對(duì)象是誰，但是按照社會(huì)常識(shí)來講，給成造成損失就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償誰，所以說營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償對(duì)象應(yīng)當(dāng)為營(yíng)業(yè)單位，這是沒有問題。當(dāng)然如果承租人是營(yíng)業(yè)單位，那么自然也可以獲得停產(chǎn)的補(bǔ)償。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償都包括哪些？是一個(gè)爭(zhēng)議問題，雖然法律沒有明確規(guī)定，但是根據(jù)我國(guó)有關(guān)補(bǔ)償?shù)姆傻幕驹瓌t來講，停產(chǎn)停業(yè)損失主要是指因拆遷而造成的直接損失，如支付工人的工資、維持現(xiàn)狀花費(fèi)的水電費(fèi)等，對(duì)于生產(chǎn)可能可能創(chuàng)造的利潤(rùn)因?yàn)檠a(bǔ)償這種行為的性質(zhì)只是雙方?jīng)]有過錯(cuò)的情況下發(fā)生的，理應(yīng)不包含企業(yè)可能產(chǎn)生的利潤(rùn)。筆者以為經(jīng)營(yíng)性承租人停產(chǎn)停業(yè)的損失應(yīng)為停產(chǎn)停業(yè)造成的直接花費(fèi)。
2、承租人的補(bǔ)償安置如何實(shí)現(xiàn)。
一、承租人的補(bǔ)償安置由誰來承擔(dān)。
在拆遷過程中，承租人主張權(quán)利時(shí)往往沒有人關(guān)注，拆遷人認(rèn)為自己只對(duì)被拆遷人即房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，而被拆遷人自己遭遇拆遷也不會(huì)去補(bǔ)償承租人，而且這一損失也非被拆遷人引起。
既然那么有獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利，那么必然就要有實(shí)現(xiàn)權(quán)利的途徑， 《城市拆遷前管理?xiàng)l例》規(guī)定“ 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同�！边@是居住型承租人權(quán)利的規(guī)定。
停產(chǎn)停業(yè)的損失的補(bǔ)償，法律并沒有規(guī)定由誰支付。
筆者以為上述條例依規(guī)定“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償�！蹦敲丛诓疬w過程中解除租賃關(guān)系則應(yīng)當(dāng)按照支付搬遷過渡費(fèi)的規(guī)定由拆遷人支付給承租人，被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置，則無需由拆遷人支付，因?yàn)椴疬w并未給承租人帶來住房的損失，這筆損失實(shí)際上是被拆遷人承擔(dān)了，拆遷人理應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人，若被拆遷人沒有給承租人解決搬遷費(fèi)的，那么仍然應(yīng)當(dāng)由拆遷人支付。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的情形當(dāng)然是向拆遷人主張權(quán)利。即在原則上由拆遷人解決這一問題，若被拆遷人予以解決的，則無需再向拆遷人主張。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失，筆者以為拆遷條例規(guī)定了，要對(duì)停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，拆遷人作為實(shí)施拆遷的經(jīng)營(yíng)者，自然應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人補(bǔ)償，承租人也有權(quán)利直接向拆遷人主張權(quán)利。
二、承租人權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)時(shí)可以采取的法律途徑。
被拆遷人遇到這類問題 采取的解決拆遷補(bǔ)償安置糾紛的途徑除拒絕拆遷之外還有行政裁決和訴訟、行政復(fù)議等。
承租人是否有權(quán)行使這樣的權(quán)利呢？筆者以完全可以。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出�！奔串�(dāng)事人可以申請(qǐng)行政裁決。在這里拆遷人、被拆遷人、承租人三方作為并列的主體出現(xiàn)，顯然法律是承認(rèn)承租人也屬于拆遷糾紛中的當(dāng)事人，所以在拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，承租人當(dāng)然有權(quán)申請(qǐng)裁決。
行政訴訟和行政復(fù)議是公民法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的救濟(jì)途徑，承租人享有的房屋使用權(quán)當(dāng)然屬于合法權(quán)益，所以承租人可以提起行政訴訟和行政復(fù)議。當(dāng)然也可以提起其他訴訟。但是在實(shí)踐中某些司法機(jī)關(guān)是不認(rèn)可承租人的這一權(quán)利的，如筆者層辦理的廣東省中山市營(yíng)業(yè)主承租人李某訴被拆遷人（業(yè)主）與拆遷人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無效的一個(gè)案件，中山市第一人民法院法院（基層）便以“承租人不屬于合同相對(duì)人”為由，裁定不予受理，之后筆者上訴到中山市中級(jí)人民法院，中山市中級(jí)人民法院裁定撤銷一身裁定，指令其立案受理。通過事實(shí)證明和法律在法律研究，承租人是申請(qǐng)裁決、起訴、申請(qǐng)行政復(fù)議的權(quán)利。
綜上，承租人在房屋拆遷中享有獲得搬遷過渡的安置權(quán)、停產(chǎn)停業(yè)損失獲得補(bǔ)償權(quán)，當(dāng)權(quán)利侵犯時(shí)，有權(quán)通過法律途徑獲得解決。望本文對(duì)遇到房屋拆遷問題的承租人維護(hù)自己的權(quán)利有所幫助。
