[ 楊立新 ]——(2012-10-10) / 已閱25935次
【摘要】 善意取得制度是非依法律行為引起物權(quán)變動的重要類型。自《物權(quán)法》明確規(guī)定善意取得制度（第106條、第107條）以來，實踐中相關(guān)案例頻頻出現(xiàn)，不乏一些復(fù)雜疑難案例。針對實踐中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2輯）特邀多位著名法學(xué)家和青年學(xué)者，就《物權(quán)法》視野下不動產(chǎn)的善意取得若干問題進行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實踐問題�，F(xiàn)將這些討論陸續(xù)登出，以供參考和交流。本篇為楊立新教授的《論不動產(chǎn)善意取得及適用條件》。
【正文】
[案情回顧] 一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區(qū)的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據(jù)該信息提供的方式聯(lián)系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準備好的假房產(chǎn)證與張煥出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。隨后，劉金龍?zhí)岢鲆绕谧庥靡粋�月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據(jù)張煥發(fā)布的信息中的地址和看房時間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續(xù)。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。
7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實的房產(chǎn)證。登記機關(guān)經(jīng)審核認為，確實為真實的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復(fù)印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機關(guān)認為過戶手續(xù)齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍?zhí)峁┑你y行賬號匯付了220萬元房款。
3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機已經(jīng)關(guān)機，無法聯(lián)系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一張張煥夫婦的結(jié)婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認為，李大慶上當受騙應(yīng)當自擔(dān)后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領(lǐng)取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領(lǐng)取登記證的當天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發(fā)生爭議，張煥首先到公安機關(guān)報案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。
[焦點筆談]
《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這里規(guī)定的我國善意取得制度，不僅包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。本文結(jié)合上述案例，探討我國不動產(chǎn)善意取得制度建立的過程，以及適用不動產(chǎn)善意取得的基本規(guī)則。
一、國外傳統(tǒng)民法規(guī)定善意取得制度通常不適用于不動產(chǎn)
善意取得是民法物權(quán)法規(guī)定的一項所有權(quán)取得的重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。國外傳統(tǒng)民法規(guī)定善意取得，通常不包括不動產(chǎn)，只適用于動產(chǎn)范圍。[1]
通常認為，善意取得制度源于日爾曼法的“以手護手”原則，其真實含義是，任何與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，惟得對相對人請求損害賠償。[2]這種讓與占有，其對象，必然是動產(chǎn)，其取得方法，只能是在動產(chǎn)的商品交易中。只有這樣，才能做到“以手護手”，保護動產(chǎn)交易中的動態(tài)安全。
后世的民事立法遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動產(chǎn)的范圍內(nèi)，只承認動產(chǎn)交易適用善意取得制度，不承認不動產(chǎn)的善意取得。在德國，立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，確認了最具典型意義的善意取得制度�！兜聡穹ǖ洹返�932條規(guī)定：“物雖不屬于讓與人，受讓人也得因第929條規(guī)定的讓與成為所有人，但在其依此規(guī)定取得所有權(quán)的當時為非善意者，不在此限�！边@一條文規(guī)定在第三章“所有權(quán)”第三節(jié)“動產(chǎn)所有權(quán)的取得和喪失”中，因而，德國法上的善意取得嚴格地限于動產(chǎn)范圍，不動產(chǎn)不適用善意取得制度。《日本民法》采取同樣的立場，第186條規(guī)定：“對占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩(wěn)而公然地開始占有動產(chǎn)者，如系善意無過失，則即時取得行使于該動產(chǎn)上的權(quán)利�！辈粍赢a(chǎn)不得適用善意取得制度。
在英美法，原本堅持“沒有人可以轉(zhuǎn)讓不屬于他所有的商品”這一古老法則，任何人都只能出賣自己擁有所有權(quán)的商品而不能出賣他人的商品。1952年《美國統(tǒng)一商法典》改變了上述立場，把法律保護的重點轉(zhuǎn)移到了善意買受人的身上，第2403條規(guī)定：“購貨人取得讓貨人所具有的或有權(quán)轉(zhuǎn)讓的一切所有權(quán)，但購買部分財產(chǎn)權(quán)的購買人只取得他所購買的那部分所有權(quán)。具有可撤銷的所有權(quán)的人有權(quán)向按價購貨的善意第三人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。當貨物是以買賣交易的形式交付時，購貨人有權(quán)取得其所有權(quán)�！币蚨灰徺I人是善意無過失，認為出賣人對貨物具有完全所有權(quán)的人，則不論其貨物是從何而來，善意買受人都可以即時取得所有權(quán)。在美國法的善意取得中，適用范圍明確規(guī)定為“貨物”，當然是動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)。現(xiàn)行英國法所采取的立場與美國法的立場一致。
各國立法對善意取得只適用于動產(chǎn)之所以采取比較一致的立場，是因為土地、房屋等不動產(chǎn)適用登記制度。通過既定的登記公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實，確定自己的意思表示。由于不動產(chǎn)的物權(quán)變動的公示方式是登記，因而在不動產(chǎn)交易中，雙方當事人必須依照規(guī)定變更所有權(quán)登記，因而不存在無所有權(quán)人或者無處分權(quán)人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得的必要前提，故各國立法通常規(guī)定只有動產(chǎn)交易適用善意取得制度。
當然也有少數(shù)特例規(guī)定不動產(chǎn)善意取得，例如《瑞士民法典》第973條規(guī)定：出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護。
二、我國不動產(chǎn)善意取得制度的演變和定型
我國《物權(quán)法》打破善意取得限于動產(chǎn)的傳統(tǒng)，將善意取得擴展到不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，并非自《物權(quán)法》開始，而是有一個演變發(fā)展的過程，直至《物權(quán)法》通過將其正式定型。
�。ㄒ唬┰缜白罡呷嗣穹ㄔ旱娜齻�司法解釋
最早涉及不動產(chǎn)善意取得的司法解釋，是最高人民法院 1963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個問題的意見 (修正稿)》第二部分“房屋糾紛問題”第3條。該條規(guī)定：“凡是依法準許買賣的房屋，經(jīng)過正當合法手續(xù)確定了房屋買賣關(guān)系的，應(yīng)保護雙方的權(quán)利，一方不能反悔廢除契約。出賣人應(yīng)按期交出房屋，不得追價或倒回房屋；買主應(yīng)按期交付價款�！敝螅忠�(guī)定了未全部執(zhí)行買賣契約而引起的糾紛的處理方法。在此，最高人民法院雖然沒有明確說出善意買受人受讓未經(jīng)全體共有人同意而出讓的共有房屋應(yīng)予認定取得房屋所有權(quán)的內(nèi)容，但條文中“經(jīng)過正當合法手續(xù)確定了房屋買賣關(guān)系，應(yīng)保護雙方權(quán)利”的表述中，就隱含了不動產(chǎn)善意取得的意思。
1979年2月2日，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》“關(guān)于財產(chǎn)權(quán)益糾紛”的第二節(jié)“房屋問題”規(guī)定第2條，第一次明確規(guī)定：“依法準許買賣的房屋，經(jīng)過合法手續(xù)，確定了買賣關(guān)系的，應(yīng)保護雙方的權(quán)利。非所有權(quán)人非法出賣他人房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣房屋，買方又明知故犯的，亦應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效；買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實際情況處理；買賣關(guān)系已成立，共有人當時明知而不反對，現(xiàn)在又提出異議的，應(yīng)視為買賣關(guān)系有效�！边@一規(guī)定與1963年上述司法解釋是相承相依的關(guān)系。其中明確的是，在共有人擅自出賣共有房屋的買賣關(guān)系中，有三條處理規(guī)則：（1）買方明知故犯，即受讓人為惡意者，買賣無效；（2）其他共有人明知而不反對的，買賣有效；（3）買方不知情的，即受讓人善意無過失者，買賣關(guān)系的效力，根據(jù)實際情況處理。買受人善意無過失，因而認定為有效者，即為不動產(chǎn)交易的善意取得。該條司法解釋故意回避善意取得的字眼，采取較為模糊的表述方法，表達了不動產(chǎn)善意取得的內(nèi)容，是當時的形勢所致。
1984年8月30日，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》專門規(guī)定第六部分“房屋問題”，其中第55條規(guī)定：“非所有權(quán)人出賣他人房屋的，應(yīng)廢除其買賣關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實際情況處理。其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應(yīng)承認買賣關(guān)系有效。”該條文的基本精神，承繼了1979年上述司法解釋后一部分內(nèi)容，除文字表述更為準確以外，其三條處理規(guī)則沒有原則變化。
�。ǘ┴瀼貓�(zhí)行《民法通則》司法解釋的規(guī)定
《民法通則》實施后，1988年最高人民法院制定了《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》，規(guī)定了第89條：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償�！边@是我國司法解釋第一次正式、明確地確認不動產(chǎn)善意取得制度。
研究本條司法解釋與前述三條司法解釋之間的關(guān)系，可以看出我國最高司法機關(guān)在不動產(chǎn)善意取得法律適用上的思想演變過程，它從合法房屋買賣應(yīng)保護雙方權(quán)利開始，發(fā)展到非所有權(quán)人出賣他人住房為無效，部分共有人擅自出賣共有房屋買方不知情應(yīng)依實際情況處理；繼而提出了造成房屋買賣關(guān)系無效應(yīng)由過錯方負責(zé)賠償?shù)囊庖�；最后，在上述基礎(chǔ)上，完整地提出了“部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”的意見。從中可以看出，最高人民法院的前三個司法解釋為貫徹執(zhí)行《民法通則》司法解釋第89條作了量的積累，為不動產(chǎn)善意取得制度奠定了基礎(chǔ)，而貫徹執(zhí)行《民法通則》司法解釋第89條則產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，明確確立了這一制度。
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