[ 李儉 ]——(2012-11-27) / 已閱14398次

前 言

鑒于在商品房買賣中買賣雙方所處的地位不同，房地產(chǎn)開發(fā)公司往往借助其在商品房銷售中的強勢地位，利用格式合同的方式，事先規(guī)定一些不利于購房人的有失公平的合同條款，從而使自己的利益最大化，或者在發(fā)生問題時有效地幫自己擺脫或減輕責(zé)任，而將損失轉(zhuǎn)嫁到購房人的身上；另外，也考慮廣大購房人的實際欲求，當(dāng)前常用的商品房買賣合同內(nèi)容過于簡單、籠統(tǒng)，為此，筆者在研究了大量的商品房購房案例后，根據(jù)購房者所遇到的一些常見的問題和困惑，結(jié)合當(dāng)前我國有關(guān)商品房銷售和消費者權(quán)益保護等方面最新的法律規(guī)定，從中總結(jié)出一些有效地保護購房人合法利益的行之有效的辦法，形成了以下這些購房必備條款，作為對一般的商品房買賣契約的必要的補充，供購房者在簽訂商品房買賣合同時參考之用。
為了增強購房人在商品房買賣的談判和簽約中的地位，筆者建議在購買某個開發(fā)商的樓盤時，可以由具有相同購買需求的購房者組成5人以上的購房團，以增加跟開發(fā)商談判、協(xié)商和討價還價的砝碼，從而要求其同意簽訂以下對購房者具有重要意義的合同附件，以避免將來可能產(chǎn)生不利的矛盾和損失，維護購房者的合法權(quán)益。

正 文
第一部分：基本情況
第1條、目的：鑒于目前在商品房買賣中雙方由于合同規(guī)定不明而引起諸多爭議，并且考慮到雙方在商品房買賣中實際地位的不平等，應(yīng)通過合同條款的適當(dāng)傾斜來充分維護弱勢一方的合法權(quán)益，從而達(dá)到事實上真正的公平，雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)的法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就雙方在商品房買賣中的權(quán)利義務(wù)達(dá)成以下合同條款。
第2條、買受人在跟出賣人簽訂商品房買賣合同前，有權(quán)審查出賣人的如下文件并獲得相應(yīng)的復(fù)印件副本：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）國有土地使用權(quán)出讓合同（3）國有土地使用證（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（6）建筑工程開工證（7）商品房預(yù)售許可證。出賣人有義務(wù)為之提供充分的幫助。
第3條、雙方同意出賣人將位于___________省______市_______區(qū)（或鎮(zhèn)）______路______號的__________小區(qū) _______座________ 棟________單元_______室的商品房出賣給賣受人_________，該房屋建筑面積為__________平方米，單價為每平方米______元，總價為_______________元。
第4條、買受人應(yīng)在________年_______月_______日前向出賣人支付定金（大寫）_________元，在買受人最后一次付款時充抵房款。
第5條、商品房買賣契約中應(yīng)明確土地使用權(quán)法定年限為_______年，起止日期為從________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所屬地塊的剩余使用年限為______年______月。
第6條：出賣人承諾沒有在該塊土地上設(shè)置抵押等任何導(dǎo)致商品房開發(fā)、銷售瑕疵的情形。若出賣人無法立即提供正式《國有土地使用證》，為保證買受人的權(quán)利，出賣人承諾于______年____月____日前向買受人提供正式《國有土地使用證》，并且在他項權(quán)利記錄中不會有任何擔(dān)保、抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權(quán)要求退房，出賣人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約責(zé)任；如出賣人不同意退房，或者推延退房的，則從買受人要求退房之日起至買受人取回全部房款以前，出賣人須因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第7條、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；一旦買受人發(fā)現(xiàn)出賣人存在以上情形的，有權(quán)要求立即解除其跟出賣人之間的商品房買賣合同，并要求其賠償損失。出賣人不同意解除商品房買賣合同或拖延解除的，應(yīng)向買受人每日按總房價的千分之一支付賠償金。
第8條、在雙方的商品房買賣合同中，出賣人應(yīng)列明以下內(nèi)容：用地規(guī)劃批準(zhǔn)部門為：__________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：____________，建設(shè)用地規(guī)劃許可證：____________。施工許可部門：____________，施工許可證：____________開工證：____________。建筑企業(yè)：總設(shè)計單位：____________，建筑師姓名：____________，注冊建筑師號碼：____________，總施工單位：____________，總監(jiān)理單位：____________。買受人享有對商品房及其所屬小區(qū)的建設(shè)情況等的充分知情權(quán)。
第9條、出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過任何抵押、，出賣人保證此商品房在向買受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)過程中也不會進(jìn)行任何形式抵押；出賣人保證在此商品房上也不存在一房兩賣等任何可能導(dǎo)致其瑕疵的情形存在，否則，買受人有權(quán)要求立即解除該商品房的買賣合同，并要求出賣人按總房價的雙倍返還。
第10條、買受人有理由相信出賣人對其所銷售的商品房及其周圍環(huán)境的宣傳是真實、可信的，并據(jù)此作出買房的判斷，雙方同意所有關(guān)于該商品房及其附屬、配套設(shè)施和周圍環(huán)境的廣告宣傳是購房合同不可分割的組成部分，是對購房合同的補充和完善。
對于出賣人的有關(guān)承諾，如體育、休閑、綠化等有關(guān)直接影響到買受人居住質(zhì)量、生活方便和健康美觀等方面功能的設(shè)施和其他有關(guān)的設(shè)計、配套在商品房交付后一年內(nèi)仍無法按時完成并交付使用的，出賣人應(yīng)依據(jù)公平合理的原則對所缺的每一項配套設(shè)施或設(shè)計變更按總房價的3-5%支付賠償款。
第11條、設(shè)計變更：在雙方就所買賣的商品房協(xié)商一致并達(dá)成購房協(xié)議后，出賣人不得隨意變更設(shè)計方案，未經(jīng)買受人同意擅自改變房屋的戶型(包括門窗的位置與大小尺寸)、面積、功能、質(zhì)量、社區(qū)設(shè)施、道路等，否則，出賣人須就每一項向買受人支付總房價的3-5%的賠償，賠償金額須在買受人提出交涉后一個月支付，否則，應(yīng)按日加收千分之一的延遲罰金。
第12條、在簽訂商品房買賣合同時，出賣人應(yīng)清楚列明買受人在接受交付時所應(yīng)繳付的一切費用名目、數(shù)量等內(nèi)容并得到買受人的簽字認(rèn)可，否則，買受人有權(quán)拒付，出賣人不得以此為借口推遲交付；否則，出賣人應(yīng)向買受人按總房價每日千分之一支付賠償金。
第13條、按揭：出賣人承諾協(xié)助買受人辦理商品房購買的按揭事宜，若由于買受人非其主管意愿所能控制的原因?qū)е聼o法取得銀行的按揭的，則出賣人應(yīng)同意買受人的退房要求，不得推延或為此設(shè)置任何障礙，并不得就此向買受人要求任何賠償?shù)取?br> 第14條、若由于以上原因?qū)е沦I受人無法申請按揭購房的，出賣人在買受人提出退房要求的同時應(yīng)立即全額退還其所繳付的購房定金及其他任何的相關(guān)費用，不得以任何借口拖延或推遲。否則，出賣人應(yīng)按其所欠金額每日千分之五向買受人支付賠償。

第二部分：質(zhì)量問題

第15條、建筑材料：出賣人承諾其用于建造該商品房所使用的全部建筑材料均符合國家或者專業(yè)機構(gòu)頒布的最高標(biāo)準(zhǔn)，并且至少要達(dá)到優(yōu)良以上的品質(zhì)，其施工方法亦根據(jù)國家及行業(yè)的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，以確保房屋的建筑質(zhì)量達(dá)到優(yōu)秀的水平，主要的部分如樓板及墻體的厚度不但要符合安全的要求，同時也必須保證隔音性好、強度高等要求。
第16條、墻體平直：房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直，傾斜角度不得大于1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況不得超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；門窗、墻角等室內(nèi)及室外的線條必須保持平行或垂直，不得有歪斜超過2度以上等影響到美觀和使用功能的情況出現(xiàn)，如無法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求換房或退房但出賣人須為此向買受人支付購房款3-5%的賠償款，出賣人拖延的，須按日支付總房價千分之一的違約金。
第17條、防水情況：房屋頂棚應(yīng)無水漬，廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水等，若無法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房，或要求出賣人在合理的時間但不超過15天內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并向買受人支付自交付之日起至修復(fù)之日總房價每日千分之一的違約金。
第18條、表面裂縫：出賣人保證商品房內(nèi)外部分無任何裂縫，墻體表面平整，瓷磚地板平整無松動、無裂痕、無間隙；出賣人保證房屋的沉降情況嚴(yán)格符合并高于國家和地方主管部門頒布的最高標(biāo)準(zhǔn)，在合理的使用年限內(nèi)一旦買受人發(fā)現(xiàn)樓體發(fā)生沉降的問題，有權(quán)要求出賣人對于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測及評估報告，同時由出賣人及時提出整改報告并進(jìn)行相應(yīng)的修繕；情況嚴(yán)重的，或經(jīng)出賣人兩次維修仍未能解決問題的，買受人有權(quán)要求退房，并要求出賣人承擔(dān)其相應(yīng)的損失。出賣人拒不退房或拖延解決問題的，應(yīng)按每日總房價千分之一向買受人支付賠償金。
第19條、買受人有權(quán)查驗與商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機構(gòu)對商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評價，出賣人必須予以充分的配合。
第20條、根據(jù)我國有關(guān)消費者知情權(quán)的法律規(guī)定，買受人有權(quán)了解有關(guān)其所購買的商品房及其有關(guān)的其他一切數(shù)據(jù)，如房屋相關(guān)的施工進(jìn)度、設(shè)計、施工、監(jiān)理、測量、物業(yè)管理機構(gòu)的資格等信息，有權(quán)取得與本商品房相關(guān)的設(shè)計文件、與本商品房所有權(quán)相關(guān)的法律文件復(fù)印件，其基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)等，并有權(quán)獲得與房屋相關(guān)的訴訟信息，出賣人必須予以配合，否則，買受人有權(quán)要求其所購商品房價格3-5%的賠償。

第三部分：戶型空間
第21條、商品房戶型：____室____廳____衛(wèi)____浴____廁____廚，本商品房使用率不低于：_____%；房屋層高：____________毫米；室內(nèi)凈高：____________毫米；墻壁厚度為________毫米，樓層之間的樓板厚度為________毫米，立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。若本商品房的使用率達(dá)不到本合同所確定的比率的，出賣人應(yīng)將按合同所確定的使用面積減去實際的使用面積的差額部分退還買受人該部分房款，每拖延一日按其千分之一加收賠償金。
第22條、起居室尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23條、書房尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24條、臥室一尺寸：朝向______¬¬_，長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
臥室二尺寸：朝向______¬¬_，長度：______，寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
臥室三尺寸：朝向______¬¬_，長度：______，寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25條、衛(wèi)生間尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26條、廚房尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27條、陽臺尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28條、過道尺寸：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）； 套內(nèi)樓梯：長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29條、重要門窗：位置______，長度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要門窗：位置______，長度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要門窗：位置______，長度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30條、貯藏空間：位置_________，長度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31條、每個功能區(qū)都應(yīng)明確標(biāo)明其建筑面積、使用面積，以便買受人可以據(jù)此進(jìn)行其使用的規(guī)劃設(shè)計及測量、核對。
第32條、出賣人確定將使用面積為：_______平方米的陽臺之使用權(quán)交付給買受人，雙方明確陽臺面積不計算在買受人所購買的面積之中，，買受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費；

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