[ 向建軍 ]——(2013-2-26) / 已閱7408次
不動產(chǎn)即土地、房屋、林木等土地附著物。根據(jù)現(xiàn)行有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對不動產(chǎn)登記主要有不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關不動產(chǎn)登記機構負責。涉及的部門主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、海洋行政主管部門、地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門等等。房屋權屬登記屬不動產(chǎn)登記行政行為之一，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權屬登記分為五項，即：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記。2007年10月1日施行的《物權法》又增加了下列五項房屋權屬登記：注銷登記、在建工程抵押登記、登記機關自我糾錯、異議登記、預告登記。房屋所有權登記屬房屋權屬登記，其外延比房屋權屬登記小。房屋所有權登記有初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、登記機關自我糾錯等。目前大多數(shù)城市的地方性法律、法規(guī)規(guī)定房屋權屬登記屬房產(chǎn)管理部門職責。因城市房屋所有權登記與廣大市民生活息息相關，目前行政管理相對人因?qū)Ψ课菟袡嗟怯洸环崞鹪V訟的案件較多。下面筆者就法院對房屋所有權登記具體行政行為的合法性審查及應注意的問題作以下粗淺認識，以求拋磚引玉。
一、我國城市房屋所有權登記制度現(xiàn)狀
房屋所有權登記制度屬不動產(chǎn)物權登記制度的一部分，有關不動產(chǎn)物權登記制度，現(xiàn)國際上主要盛行三種登記制度，一是契據(jù)登記制度，源于法國，又稱法國登記制度。它的理論基礎是登記對抗主義，該制度的特點是：（1）登記為不動產(chǎn)權利變動對抗第三人的要件：（2）登記采取形式審查；（3）登記沒有公信力；（4）以權利人為登記編排順序；（5）登記物權的變動情況。二是權利登記制度，源于德國，又稱德國登記制度。它的理論基礎是成立要件主義或稱登記生效主義，該制度的特點是：（1）在當事人合意的基礎上的登記才發(fā)生不動產(chǎn)權利變動效力；（2）對登記申請進行實質(zhì)審查；（3）登記具有公信力：（4）以不動產(chǎn)為登記編排順序：（5）登記只記載不動產(chǎn)的現(xiàn)狀態(tài)，而不記載變動狀態(tài)。三是托倫斯登記制度，為澳大利亞托倫斯爵士所創(chuàng)，它的理論基礎是地卷交付主義，該制度的特點是（1）由政府進行一次總清理，將土地按照自然區(qū)域做成土地登記薄，然后將土地的權利對號入座。（2）采取當事人申請登記制度。；（3）已登記的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和變更，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；（4）對登記申請進行實質(zhì)審查。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度不等同于上述任何一種登記制度，其吸收了上述三種制度的因素。我國城市房屋在經(jīng)歷了1987年房屋普查后，其登記制度也有一個逐步完善的過程，主要法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定有城建部1987年4月21日發(fā)布的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》，該法第八條規(guī)定，登記發(fā)證須“符合有關法律和政策，證件齊全，手續(xù)完備”。建設部1994年4月1日發(fā)布施行的《城市公有房屋管理規(guī)定》，該法第十一條規(guī)定，“新建、改建和擴建的房屋，應當提交立項、規(guī)劃、用地和建設等部門的批準文件和證件”，才能登記發(fā)證�，F(xiàn)行的主要有建設部1997年10月27日發(fā)布的《城市房屋權屬登記管理辦法》和2007年10月1日施行的《物權法》�！段餀喾ā返诹鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記�！钡诰艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但有法律規(guī)定的除外�！睆纳鲜鲆�(guī)定可以看出，我國不動產(chǎn)物權一般實行登記制度，其它不動產(chǎn)主要有下列特殊情況可以不登記，1、依法屬于國家所有的自然資源；2、物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的一些特殊情況，非依法律行為而發(fā)生的物權變動情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書生效或人民政府征收決定等行為生效時發(fā)生效力。第二，因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。在我國不同的不動產(chǎn)有不同的具體登記制度，有關城市房屋所有權登記制度主線為：城市房屋所有權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，不登記的，不受保護。城市房屋所有權在實行登記時，登記機關在將不動產(chǎn)權利記載于登記薄的同時，發(fā)給不動產(chǎn)權利人權屬證書，登記是房屋權屬公示的一種方式和制度，發(fā)證則是在登記的同時，登記機關發(fā)給權利人權利憑證，這種權利憑證不能流通，房屋所有權轉(zhuǎn)移不以當事人交付權利證書為準，登記的法律效力來自于登記機關登記簿，《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”故如果權利證書與登記簿不一致時，應當以登記簿記載為準。《物權法》第十一條規(guī)定：當事人申請登記，應當根據(jù)不同的登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。該法第十二條對登記應該履行的職責規(guī)定的比較原則，具體對登記審查應采用何種方式?jīng)]有作規(guī)定，也沒有界定什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查，筆者認為，該條規(guī)定本意是因登記機構各自的職權范圍不同，是為了使登記機構在各自的職權范圍內(nèi)，充分履行職責，盡可能保證如實、準確、及時登記不動產(chǎn)物權有關事項，避免登記錯誤�！冻擎�(zhèn)房屋權屬登記管理辦法》第十條、第十七條、第二十七條的規(guī)定，登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。權屬清楚、產(chǎn)權來源材料齊全的，方可核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書。根據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，登記機關負有保障交易安全的職責，其對登記手續(xù)和材料審核的范圍，不僅包括權利人提供的登記手續(xù)和材料是否齊備等形式審查，還應包括房屋登記材料的真實性、權屬是否清楚等實質(zhì)審查。綜上，我國現(xiàn)行城市房屋所有權登記制度具有如下特點，（1）實行的是當事人申請制度；（2）對登記申請材料進行實質(zhì)審查；（3）登記具有公信力；（4）已登記的房屋的轉(zhuǎn)移和變更，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
二、法院審查城市房屋所有權登記具體行政行為合法性應注意的問題
城市房屋所有權登記具體行政行為的合法性是由其認定事實的主要證據(jù)是否確實、充分，適用法律、法規(guī)是否正確，是否符合行政程序，有無超越職權、濫用職權等方面的問題構成。房屋登記機關工作人員在作出房屋所有權行政登記行為時必須做到主體適格，事實清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律、法規(guī)正確。故法院應從以下四個方面審查城市房屋所有權登記具體行政行為的合法性，一是審查作出房屋所有權登記的機關是否有作出房屋所有權登記行為法定職權，即對其是否存在超越職權進行審查。我國《行政訴訟法》給超越職權的定義是行政機關及其工作人員在執(zhí)行職務中，行使了法律沒有授予的職權或超越法律授予其職權范圍的行為。法院審查房屋所有權登記行為的機關是否有作出房屋權屬行政登記行為職權時，主要是通過審查登記機構向法庭提供的證據(jù)材料，同時根據(jù)原告或第三人提供的證據(jù)材料以及法院收集到的證據(jù)材料，來判斷行政機關是否具有作出被訴具體行政行為的職權。行政登記行為的行政管理職權是由法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定確定的，審查這一問題時主要是通過審查法律規(guī)范來判斷登記機構是否有作出被訴具體行政行為的職權。就現(xiàn)在法院受理的房屋行政登記案件情況看，當事人對登記機關的法定職權極少發(fā)生爭議，筆者在此不作詳談。二是審查作出房屋所有權登記行為程序是否合法。法定行政程序就是已被法律規(guī)范形式所確認和規(guī)范了的行政管理方式、步驟、順序和時限。行政程序的主要制度有告之、回避、職能分離、聽取當事人陳述和申辯、聽證、說明理由、行政救濟等�！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》規(guī)定房屋所有權登記程序并不復雜，一般不涉及告之、聽證等程序，其主要為：（一）受理登記申請；（二）權屬審核；（三）公告；（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。審查房屋行政登記行為是否存在違反法定程序的問題，既是一個事實問題，也存在一個法律問題，所謂事實問題即是行政機關實施具體行政行為的方式、步驟、順序和時限。所謂法律問題，行政機關作出具體行政行為程序是否違反法律、法規(guī)、規(guī)章及其它規(guī)范性文件有關程序問題的規(guī)定。在訴訟過程中，當事人就程序上的事實問題發(fā)生爭議是經(jīng)常發(fā)生的，程序上的事實問題由法院通過審查證據(jù)來認定。 三是審查作出房屋行政登記行為事實證據(jù)是否確實、充分。關于法定職權、程序、事實這幾個方面是否合法均存在一個有無證據(jù)證實的問題。筆者在這談到的主要是具體行政行為認定事實的證據(jù)。如果房屋所有權登記行為認定的事實主要證據(jù)不足，也意味著該登記行為缺乏事實基礎，即違反了我國《憲法》“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的原則，屬違法行政行為，依法必須撤銷或確認無效、違法。在訴訟過程中，當事人就事實主要證據(jù)是否確實、充分發(fā)生爭議是最多的，審判人員如何認定房屋所有權登記行為認定的事實主要證據(jù)確實、充分是一個值得探討的問題。四是審查作出房屋行政登記行為適用法律、法規(guī)是否正確。適用法律和認定的事實是不可分割的，關于當事人對適用法律是否準確的爭議，主要有兩種情況（一）當事人對房屋所有權登記行為認定的事實有爭議，對適用法律存在爭議；（二）當事人對房屋所有權登記行為認定的事實沒有爭議，僅對適用法律存在爭議。審判機關判斷作出房屋行政登記行為適用法律、法規(guī)是否正確時，主要從以下幾個方面審查具體行政行為的法律依據(jù)， (1) 職權來源的依據(jù)即有作出房屋所有權登記行為法定職權依據(jù)（確保有主體資格）；(2) 房屋所有權登記行為實際操作程序和法定程序的相關規(guī)定； (3)法律規(guī)范設定或禁止該登記行為的具體條款。(4) 作出房屋所有權登記行為相應的其它法律依據(jù)。
三、房屋登記機關對申請人提交的申請材料怎樣進行審查，審查到什么程度。
根據(jù)我國城市房屋所有權登記制度的特點，對登記申請材料應該進行實質(zhì)審查。怎樣進行實質(zhì)性審查，審查到什么程度是一個值得探討的問題。筆者認為，登記機構作出房屋登記，對申請人提供的材料進行審查，應以盡“合理注意義務”，確保登記內(nèi)容的真實性為限，登記機構對登記手續(xù)和材料進行審查，主要包括四個方面。一是，審查登記手續(xù)、提供的材料等是否合法、齊全。例，法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件要求提供原件的，登記機關應要求申請登記人員提供原件。建設部２００１年８月２９日《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》第十條規(guī)定：歸檔的有關房地產(chǎn)權屬的材料，應當是原件；原件已存城市建設檔案館或者經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準決定的，可以是復印、復制件。復印、復制件應當由經(jīng)辦人與原件校對、簽章，并注明校對日期及原件的存放處。該規(guī)定中所指的歸檔的有關房地產(chǎn)權屬的材料是申請人提供的，根據(jù)上述法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，申請人申請房屋登記提交有關房地產(chǎn)權屬的材料應該是原件，原件已存城市建設檔案館或者經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準決定的，可以是復印、復制件。復印、復制件應當由經(jīng)辦人與原件校對、簽章，并注明校對日期及原件的存放處。在行政訴訟過程中，如果被告所舉證據(jù)，房地產(chǎn)權屬材料不能提供原件，復印、復制件，又無經(jīng)辦人與原件校對、簽章，沒有注明校對日期及原件的存放處。法院應該認定該證據(jù)不符合相關法律規(guī)定的形式要件，被告在作出被訴行政行為時，未盡到形式審查義務。二是，審查登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實性。登記機關怎樣審查登記手續(xù)和材料內(nèi)容的真實性，需要在實際工作中不斷總結經(jīng)驗，逐步完善。筆者認為，登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實性，靠有證明力的證據(jù)證明。《物權法》第十二條第二款即規(guī)定了登記機構應該履行對申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看的職責。根據(jù)該條規(guī)定，對登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實性審查，如果申請人沒有提供有證明力的證據(jù)的，應該要求申請人員提供有證明力的證據(jù)印證。例如，如果申請人員稱某企業(yè)終止，申請將其房屋轉(zhuǎn)移到第三人名下。這就涉及某企業(yè)是否終止真實性判斷，某企業(yè)是否終止最有證明力的證據(jù)應該是某企業(yè)工商登記機關的證據(jù)材料，登記機關應要求申請人員提供工商部門的有關證據(jù)證明某企業(yè)終止，如果登記機構僅憑申請人員提交某企業(yè)內(nèi)部材料就認定某企業(yè)終止，不符合《物權法》第十二條第二款的規(guī)定，對材料的真實性沒有盡到應盡的“合理注意義務”。三是，對申請人員提供的材料存在的疑點，應予以核實�！段餀喾ā返谑䲢l第一款第(四)項規(guī)定了登記機構應該履行就登記事項詢問申請人的職責。筆者認為，需要詢問申請人的情況很多，其中包括對申請人員提供的材料存在的疑點調(diào)查、核實等情況。如果登記機構對申請人提供的登記材料疑點沒有進行核實。就作出了被訴具體行政行為，登記機構沒有盡到應盡的“合理注意義務”。關于登記機構對申請人員提供的材料公章印鑒的真假，是需要鑒定才能得出結論的，筆者認為，登記機關是沒有能力做到的，如果每次登記都去鑒定，不符合行政權的效率性。故筆者認為，對公章印鑒的真實性審查，在無人提出異義的情況下，一般不需要進行鑒定�！段餀喾ā返诙粭l規(guī)定“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償�！比绻巧暾埲颂峁┑牟牧瞎掠¤b是虛假的，最終承擔賠償責任的是提供虛假材料的人。國家賠償責任是過錯責任，如果登記機關沒有過錯，則不應該承擔賠償責任。
房屋所有權登記行具體行政行為的合法性審查還需要不斷通過審判實踐來完善。在此筆者只作初略探討，僅供參考。
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王達撰寫：《物權法對行政審判的影響》
王達著：《中國拆遷法律理論與實務》，中國財經(jīng)經(jīng)濟出版社
撰寫人：湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院向建軍 章富翠
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