[ 楊東 ]——(2013-4-18) / 已閱5191次

楊東律師：房產(chǎn)中介脅迫客戶承諾跳單支付中介費未被支持

【案例概況】
張某在某房產(chǎn)中介居間下，與李某就本市某區(qū)某路小區(qū)的房屋簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《傭金確認(rèn)書》，約定詳細買賣內(nèi)容，傭金支付時間為簽訂買賣合同當(dāng)日。隨后又簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并將相關(guān)的證件材料交由房產(chǎn)中介，代為聯(lián)系銀行辦理貸款。但后因為國家出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致張某被限購，無奈買賣雙方只能解除合同。房產(chǎn)中介擔(dān)心張某跳單，以相關(guān)證件要挾張某，在報警無效下被迫寫《承諾書》：“由于本人限購不能履約，現(xiàn)本人以及親屬承諾不會在某房產(chǎn)中介以外的公司購買該物業(yè)。如發(fā)現(xiàn)本人以及家人私自成交，則愿意支付成交價2%中介費”。后張某的家屬與李某在通過另外房產(chǎn)中介成交了房屋。某房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)后則憑承諾書依法起訴要求支付中介費。
【法院裁決】
法院認(rèn)為，房產(chǎn)中介以證件要挾張某，在報警無效的情況下張某迫于無奈簽下的承諾書，并非其真實意思表示，因此對房產(chǎn)中介的中介費主張不予支持。
【律師分析】
本案主要涉及是《承諾書》效力來確定中介費的支付。上海房地產(chǎn)律師楊東分析認(rèn)為，之所以房產(chǎn)中介敗訴，主要原因就在于《承諾書》是因被脅迫而寫的，不是張某真實意思表示。按照法律規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。結(jié)合本案而言，張某依法可以請求撤銷承諾。另外，如果按照承諾書履行也是有違民事活動所應(yīng)遵循的平等自愿、誠實信用的基本原則的。
其實，房產(chǎn)中介要求張某簽下的《承諾書》，本質(zhì)上就是防“跳單”的條款，如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，一般是不構(gòu)成“跳單”違約。
當(dāng)然，換一個思路，訴訟贏面會更大。房產(chǎn)中介完全可以考慮從另一個角度主張中介費，按照《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中張某與李某在房產(chǎn)中介居間下已經(jīng)簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，居間促成合同成立，居間已成功，依法有權(quán)按《傭金確認(rèn)書》約定在簽訂買賣合同當(dāng)日主張中介費。需要提醒的，如果房產(chǎn)中介事前對買賣雙方人做一定特別告知（可以參照《上海市房地產(chǎn)買賣合同》特別告知條款），則更能規(guī)避自身的風(fēng)險，訴訟中更為主動，更占上風(fēng)。

（作者：上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師）