[ 陳召利 ]——(2013-5-27) / 已閱21237次
《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》已由江蘇省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議于2012年11月29日修訂通過，自2013年5月1日起施行。本次修訂內(nèi)容變化很大，從原先的7章48條擴(kuò)充到了8章93條，充分吸收了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號），并對實(shí)踐中糾紛發(fā)生較多、爭議較大、與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主密切相關(guān)的諸多問題有了明確的規(guī)定，各方切不可等閑視之，茲簡要分析如下，供參考。
一、對建設(shè)單位的法律影響
1． 明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則與備案手續(xù)
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企 業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
2． 明確規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)
第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
3． 新增規(guī)定建設(shè)單位提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)
第三十二條第三款 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
4． 明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)
第三十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。
配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。
5． 新增規(guī)定建設(shè)單位交存專項(xiàng)資金
第七十五條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。
本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
6． 明確規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用未約定的法律后果
第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
7． 明確“首先滿足業(yè)主的停車需要”的處理方式，禁止“只售不租”
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第八十八條 違反本條例第六十二條第三款、第四款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第六十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。
8． 明確人民防空用工程平時用作停車位的使用辦法，收益不屬于建設(shè)單位。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。
人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。
第六十五條第一款 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第八十九條 違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
9． 明確規(guī)定專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收與移交程序
第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
二、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律影響
1． 明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的程序及法律后果
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。
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