[ 王永亮 ]——(2014-2-26) / 已閱5086次

房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院已生效法律文書(shū)所進(jìn)行的登記在學(xué)理上被稱(chēng)為囑托登記。依據(jù)物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律文書(shū)的要求履行登記義務(wù)，并相應(yīng)地取得司法審查豁免的待遇。但實(shí)踐中，地方性法規(guī)卻又往往對(duì)囑托登記設(shè)定了條件，賦予了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)“登記與法律文書(shū)內(nèi)容是否一致”的裁量權(quán)，從而使囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)在一定程度上還必須依賴(lài)于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第四條規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)在作出實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后5個(gè)工作日內(nèi)，與房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行核對(duì)�！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第7.1.1.1條規(guī)定：“人民法院、人民檢察院、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的發(fā)生法律效力的文件登記的，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：（一）有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的執(zhí)行公務(wù)的身份證明（復(fù)印件）；（二）已發(fā)生法律效力的對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的文件（原件）�！钡�3.2.14.3條規(guī)定：“申請(qǐng)人不能提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核查房地產(chǎn)登記簿記載的原房地產(chǎn)權(quán)利人是否與人民法院（仲裁機(jī)構(gòu)）已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解或者裁決書(shū)等法律文件認(rèn)定的原房地產(chǎn)權(quán)利人一致�！�

無(wú)論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規(guī)定，均對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)提出了要求，即登記機(jī)構(gòu)在依據(jù)人民法院的法律文書(shū)作出登記之前，必須進(jìn)行合理的審查。但容易引發(fā)爭(zhēng)議的是，登記機(jī)構(gòu)判斷“登記與法律文書(shū)是否一致”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何合理確定呢？如果登記機(jī)構(gòu)的判斷標(biāo)準(zhǔn)隨意性過(guò)大，則可能有礙囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)。

為了更好地說(shuō)明這一問(wèn)題，筆者以自己審理過(guò)的一起登記案件予以說(shuō)明。法院執(zhí)行裁定書(shū)上表述的內(nèi)容為：“將胡某某所有的坐落于大東方路150號(hào)401室的房屋轉(zhuǎn)移登記至郭某某名下”，但登記機(jī)構(gòu)核對(duì)后發(fā)現(xiàn)，大東方路150號(hào)401室登記的權(quán)利人并非胡某某，而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責(zé)任公司。盡管如此，登記機(jī)構(gòu)還是按照裁定書(shū)的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責(zé)任公司隨后向法院提起訴訟。登記機(jī)構(gòu)的囑托登記是否符合法律規(guī)定呢？審理中即出現(xiàn)了兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，登記簿上大東方路150號(hào)401室房屋的權(quán)利人是大華有限責(zé)任公司，而法院裁定書(shū)上寫(xiě)的是將“胡某某所有的”大東方路150號(hào)401室房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，明顯屬于“登記與法律文書(shū)內(nèi)容不一致”。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，在登記簿與生效法律文書(shū)就權(quán)利人的認(rèn)定不一致時(shí)，房屋的真正權(quán)利人應(yīng)當(dāng)以生效的法律文書(shū)為準(zhǔn)。房屋門(mén)牌號(hào)明確，則唯一性可以確定，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的權(quán)屬并沒(méi)有審查的義務(wù)。因此，登記行為符合司法審查豁免的條件，法院不應(yīng)當(dāng)受理。筆者贊同第二種意見(jiàn)，法院最終也按照第二種意見(jiàn)作出了處理。

通過(guò)此案，筆者希望強(qiáng)調(diào)的是，登記機(jī)構(gòu)對(duì)法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)僅作形式審查。審查的關(guān)鍵在于法律文書(shū)的可執(zhí)行性，即法律文書(shū)所載明的內(nèi)容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實(shí)現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性，登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)當(dāng)予以登記。筆者認(rèn)為，囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項(xiàng)內(nèi)容：不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類(lèi)型以及法律文書(shū)確定的登記權(quán)利人。只要不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類(lèi)型以及法律文書(shū)確定的登記權(quán)利人明確，則囑托登記即具有可執(zhí)行性，登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)無(wú)條件執(zhí)行生效法律文書(shū)的內(nèi)容。至于房地產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定等問(wèn)題，則不應(yīng)納入登記機(jī)構(gòu)的審查范圍，登記機(jī)構(gòu)不必也不應(yīng)進(jìn)行審查。


（作者單位：上海市金山區(qū)人民法院）