[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱8768次

期房按揭對抵押權(quán)理論的發(fā)展及其功能分析
（趙玉寶 談火英 江蘇 215300）

摘要 ：期房按揭是世界發(fā)達國家和地區(qū)廣為流行的一種融資購樓方式。其突出特點就是購房人以在建甚至未建的預(yù)購商品房作為擔保物取得銀行貸款，俗稱“樓花按揭”。該購樓方式在上世紀九十年代初由香港引入我國大陸并得到廣泛推行，對繁榮我國的房地產(chǎn)市場起到重要作用。但是，截至到目前為止我國的立法還沒有明確規(guī)定這一制度，理論上對期房按揭的性質(zhì)也是眾說紛紜。為此，本文以該制度為研究對象，重點探討期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展與及其能功分析。
關(guān)鍵詞：期房按揭 抵押權(quán) 功能分析
一、期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展
期房按揭是我國房地產(chǎn)業(yè)進入上世紀90年代后發(fā)展起來的新事物，其有力地推動我國住房商品化進程，改善居民居住環(huán)境，對房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟的發(fā)展，起著積極作用。與此同時,也對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展起到推進作用。
對此問題有學者認為，首先期房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論標的的內(nèi)容。這是因為，住房按揭貸款發(fā)放時,購房者無法取得該住房的所有權(quán),因為房子本身并未建成,甚至并不存在。他向按揭權(quán)人(貸款銀行)提供的還款擔保只是未來取得住房的權(quán)利,即期房的所有權(quán),這是一種期待性利益,而非以實際形式存在的住房作抵押。根據(jù)我國民事立法和司法實踐,抵押權(quán)的標的是債務(wù)人或第三人提供的,其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn),包括有形和無形財產(chǎn)。它必須直接地指向現(xiàn)存的具有一定經(jīng)濟交換價值和即時可讓與的財物或是能物化的權(quán)利。排除了以期待性利益作抵押標的的可能。而現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,期房買賣是客觀存在的,央行及各商業(yè)銀行的個人住房貸款有關(guān)規(guī)定均以不同方式予以肯定。期房同樣具有變價性,它雖與房屋抵押不同,但無實質(zhì)區(qū)別,仍具有現(xiàn)存財產(chǎn)抵押的基本特征。
其次是對抵押權(quán)設(shè)立方式有所突破。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移物的占有,為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而在某一特定物上設(shè)定一種權(quán)利。它是以對標的物價值的支配為內(nèi)容,一般通過限制抵押人所有權(quán)的形式設(shè)立。而期房按揭是按揭人將合同項下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人,同時又保留贖回權(quán),它是通過權(quán)益的轉(zhuǎn)讓設(shè)定的。因為，按揭人對期房享有權(quán)利是一種債權(quán)而非所有權(quán),所以按揭權(quán)無法同一般的抵押權(quán)那樣通過限制所有權(quán)的方式設(shè)立。而按揭人除了取得住房預(yù)售合同中買方權(quán)益外,也無其他方法對在建住房進行控制、監(jiān)管。這就決定了住房的按揭權(quán)只能以轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益的方式設(shè)立,從而突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立的方式。
第三是對抵押權(quán)實現(xiàn)方式的發(fā)展。抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，一般是通過抵押物折價和變賣所保價款優(yōu)先受償這兩種方式來實現(xiàn),總之是以變價受償?shù)姆绞綄崿F(xiàn)抵押的。但是從理論層面講，期房按揭權(quán)的實現(xiàn)方式與傳統(tǒng)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式不同,它主要是按揭權(quán)人通過行使債權(quán)人代位權(quán)的方法實現(xiàn)。所謂債權(quán)人代位權(quán)是指債權(quán)人以自己的名義行使債務(wù)人權(quán)利的權(quán)利，即當債務(wù)人享有對第三人的權(quán)利而不能行使,致其財產(chǎn)應(yīng)增加而未能增加危害債權(quán)實現(xiàn)時,債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利,以增加債務(wù)人的財產(chǎn),從而使債權(quán)得到實現(xiàn)。以債權(quán)人代位權(quán)的方式保障按揭權(quán)的實現(xiàn),是由在建住房這種特殊的抵押物所決定。期房按揭的目的是在工程竣工后,按揭權(quán)人可以現(xiàn)實存在的住房作為按揭人的還款擔保。
只有賦予按揭權(quán)人的代位履行住房合同的權(quán)利,才能保證按揭人取得住房所有權(quán),使住房按揭順利轉(zhuǎn)成住房抵押,從而保障按揭人的利益。所以說期房按揭,為抵押權(quán)的實現(xiàn)開辟了新的思路。
對此筆者認為，我們可以多角度考察期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展。按照傳統(tǒng)的抵押權(quán)理論，在抵押期間標的物不移轉(zhuǎn)占有，故在抵押期間內(nèi)標的物發(fā)生的滅失、毀損風險一般由抵押人承擔；只有在特殊情況下，由抵押權(quán)人占有和保管抵押標的物時，其在抵押期間滅失、毀損風險才由抵押權(quán)人承擔。故此，我國的現(xiàn)行法律對抵押期間標的是否轉(zhuǎn)移占有沒有強制性規(guī)定,通常是抵押人和抵押權(quán)人均可占有,但風險責任以抵押人承擔為原則。但是期房按揭并非如此。按揭擔保關(guān)系的雙方按揭人和按揭權(quán)人即購房者和按揭銀行都不對在建設(shè)中的房屋承擔風險責任，而是由按揭雙方以外的第三方——房地產(chǎn)開發(fā)商承擔。期房按揭突破了抵押標的風險承擔的傳統(tǒng)模式,創(chuàng)造了由第三方開發(fā)企業(yè)承擔風險的新模式。
對此我們可作進一步分析。這種新模式之所以能在實踐中創(chuàng)立，一方面是因為房屋在開發(fā)建設(shè)的整個過程中基本上都是在房產(chǎn)商的控制之下，按揭期間房產(chǎn)商存在著不能按時竣工甚至惡意不交房的危險，為保護按揭雙方當事人的合法權(quán)益,這是必要的也是合理的。另一方面，在購房之初購房人已經(jīng)向房產(chǎn)商交了部分房款即首期，為了防止房產(chǎn)商卷款走人現(xiàn)象的發(fā)生，讓房產(chǎn)商承擔建設(shè)過程的風險是合理的。這樣加重了房產(chǎn)商的責任可以促使其盡職盡責以保障按揭擔保雙方的合同權(quán)益的實現(xiàn)。
總之，住房按揭貸款作為房地產(chǎn)金融業(yè)的新生事物,尚需在實踐中進一步規(guī)范和完善,但作為一種新的融資形式,它加速了房地產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn),促進了房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展,推動了我國住房制度的改革,有力地改善了居民住房條件。同時也是對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)制度的突破,對我國抵押權(quán)制度的發(fā)展有著深遠意義。

二、期房按揭的功能分析
我國自1990年代初期引入期房按揭制度以來，從開始就適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，而且融資機制合理，使參與的購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行三方均獲益匪淺。目前我國商品房買賣期房按揭占到相當大的比例，其發(fā)揮的作用越來越大，這也正受到學者的關(guān)注， 立足于期房按揭正發(fā)揮越來越大作用的實際情況，一般認為期房按揭的功能主要體現(xiàn)在如下方面。
（一）對購房者而言，期房按揭是為個人提供住房消費服務(wù)，解決購房者資金不足的困難，適合廣大中低消費者對住房消費的要求。由于可以用預(yù)購的商品房作為擔保從銀行取得貸款，購房者只需首次付出房價的一小部分就可以得到房屋的居住使用權(quán)，以后再分期交付償還銀行發(fā)放的貸款的本息。將一次性支出分解到以后若干年支付，無疑大大減輕了中低收入購房人的購房壓力，它相對于其他房地產(chǎn)信貸方式更適合我國的實際情況。
（二）對按揭銀行而言，首先，期房按揭貸款有利于擴大銀行房地產(chǎn)信貸資金的來源。因為需向銀行取得按揭貸款的購房者，必須存滿銀行規(guī)定的購房總價款一定比例的儲蓄，這樣就能吸引更多的住房消費資金。其次，期房按揭貸款能保證貸款銀行資金的內(nèi)部循環(huán)。因為按揭貸款是一項具有專門用途的貸款業(yè)務(wù)，貸款銀行在批準購房者的按揭貸款后，就將貸款連同購房者的住房儲蓄的款項一并轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)商在該行的帳戶上。這樣既能保證貸款資金的安全和正常使用，避免購房者挪用銀行貸款資金，又可保證資金在貸款銀行內(nèi)部循環(huán)，避免資金流失。最后，發(fā)展期房按揭貸款業(yè)務(wù)還有利于增強銀行的競爭能力。隨著金融體制改革的深化，商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)的發(fā)展，銀行業(yè)的競爭越來越激烈，積極開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，期房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要作用。
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一方面使房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中就能獲得部分建設(shè)資金，解決了其在開發(fā)過程中資金不足的困難，同時使開發(fā)資金和預(yù)收資金得到融通，加快了資金回籠，減輕了信貸壓力。另一方面，期房按揭也分散了開發(fā)商的部分投資風險。
從以上分析可以看出，期房按揭是推進我國住房改革實行住房商品化的一條有效途徑。從目前房地產(chǎn)市場來看，我國住房價格一般相當于城市居民年收入的十幾倍，對于普通家庭是沒有足夠的資金來購買住房的。按揭貸款能有效地解決這個矛盾，它將信貸資金引入住房消費領(lǐng)域，又以按揭擔保為前提解決了信貸資金的安全性，從而住房商品化成為現(xiàn)實。正如一位英國學者所描述：“十九世紀發(fā)明的分期償還的貸款……，這個時期對于住宅經(jīng)濟來說是如此重要，簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機發(fā)明相提并論”。 期房按揭貸款這一被譽為十九世紀房地產(chǎn)金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。


1、馬原：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》，人民法院出版社，1997年，第17頁。
2、 蔡耀忠：《中國房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第310頁。
3、王岐山：《中國房地產(chǎn)金融全書》，中國社會出版社，1997年。轉(zhuǎn)引自張光宇《住房按揭法律問題研究》，萬方數(shù)據(jù)庫