[ 赫少華 ]——(2017-8-7) / 已閱15820次
因雙方缺乏真實的房屋買賣關(guān)系意思表示,在沒有舉示借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)的情況下,即使雙方已經(jīng)辦理房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案,該房屋買受人也不能據(jù)此主張排除對該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
律師觀點：
以上均是著重在，法院不斷定買賣合同的效力，所謂非典型性擔(dān)保，恐流于形式的可能較大。
當(dāng)然，房屋狀況各種，在不能有效辦理抵押的情況下，非典型性擔(dān)保的做法也不失為有效救濟(jì)。
司法解釋中，未作效力認(rèn)定，自然有一番思量；但畢竟個案中，法院也可以認(rèn)定買賣型擔(dān)保合同的效力。
二、法院對買賣型擔(dān)保合同做效力認(rèn)定，以物抵債潛在的法律適用爭議困境
《最高人民法院公報》 2014年第12期【注：民間借貸解釋出臺前】刊發(fā)的朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案中，裁判要旨認(rèn)為：
借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第40條、《物權(quán)法》第186有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
即合同有效，買賣合同得以履行。
而指導(dǎo)案例72號之裁判要點：
借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。
即在買賣型擔(dān)保中，尤其是在清償期屆滿后，雙方達(dá)成以物抵債的合意。
若同時已完成過戶，即房屋過戶的履行行為補(bǔ)正了房屋買賣合同所欠缺的真實意思。
若即便尚未過戶，但另形成以物抵債（注：有觀點定性為代物清償）協(xié)議，傾向認(rèn)定有效，進(jìn)而繼續(xù)履行合同，得以過戶等。
關(guān)于代物清償協(xié)議的效力認(rèn)定，最高法院民二庭李玉林法官在《商事審判指導(dǎo)》中集中闡述過系列觀點，注意區(qū)分代物清償協(xié)議形成時間：當(dāng)事人在❶債務(wù)清償期屆滿前，❷債務(wù)清償期屆滿后，❸執(zhí)行程序中，達(dá)成的代物清償協(xié)議的效力認(rèn)定。
但關(guān)于以物抵債在性質(zhì)上，譬如是實踐性合同抑或諾成性合同？以及與代物清償、債之變更、新債清償?shù)膮^(qū)分與歸屬等等，該系列問題涉及到協(xié)議達(dá)成、履行不同情況下，原債權(quán)債務(wù)的存續(xù)與消滅或變更的問題，延伸出來另一個復(fù)雜的法律實務(wù)難題。
譬如，最高法院法官就債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定問題的討論。
另如（2015）執(zhí)復(fù)字第30號案，最高法院認(rèn)為，和解協(xié)議實質(zhì)是新債清償協(xié)議，由債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商一致，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)新的債務(wù)以履行原有的債務(wù)，如新債務(wù)不履行，則舊債務(wù)不消滅，如新債務(wù)履行，則舊債務(wù)隨之消滅......
律師觀點：
以物抵債之買賣型擔(dān)保，在借貸合同糾紛中，不輕易認(rèn)定合同效力，甚至司法解釋中回避該問題，除卻意思表示復(fù)雜性外，該類協(xié)議本身性質(zhì)的爭議觀點也一直不曾統(tǒng)一。
法院若不予認(rèn)定買賣型擔(dān)保合同的效力（注：而非否定合同效力），則爭議即回到如何有效執(zhí)行及債權(quán)保護(hù)的問題上，即文中第一方面的探討。
法院在認(rèn)定買賣合同有效的同時，若繼續(xù)履行，面臨的一個問題即過戶履行，若存在客觀履行不能的情況，該合同清算責(zé)任與借款合同如何有效協(xié)調(diào)等，均需要有效協(xié)調(diào)，一個裁決結(jié)果，貫穿著相關(guān)法律適用（以物抵債、擔(dān)保物權(quán)、執(zhí)行）等，即本文第二個方面的些許想法。
◆赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人,電話：50366223，微信：lawrumo
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