[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱5501次
買(mǎi)樓必知的法律常識(shí)：我的樓是永久的？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 買(mǎi)樓 商品房 永久 所有權(quán)
前言：最近買(mǎi)樓賣(mài)樓十分火爆，親朋好友不斷來(lái)電咨詢(xún)。為更好地回答大家問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)制作“買(mǎi)樓必知的法律常識(shí)”特輯。本篇探討住宅樓是否永久的問(wèn)題，以供參考。
一、所謂買(mǎi)樓，實(shí)際上你買(mǎi)了什么？上一篇講的“建筑物的區(qū)分所有權(quán)”可能讓你一頭霧水，今天我講白一點(diǎn)，讓你明白：買(mǎi)樓，實(shí)際上你買(mǎi)了一間住宅的所有權(quán)和小區(qū)共有的建設(shè)用地使用權(quán)。
（一）住宅的所有權(quán)。所謂所有權(quán)就是永久屬于你的意思；所謂永久屬于你的，就是房屋一直不倒，就是你的。有人問(wèn)，倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何謂所有權(quán)？有，那些磚頭及生銹的螺紋鋼是你的，到時(shí)問(wèn)收廢品的師傅可以賣(mài)多少錢(qián)，可能幾百塊錢(qián)，又可能還要貼錢(qián)給人家拆運(yùn)！這樣大家清醒了吧：哪幾百萬(wàn)元最后是一堆貼錢(qián)的廢鐵石頭！
房屋究竟可以使用多久，我們可以看一個(gè)指標(biāo)，就是設(shè)計(jì)使用年限。設(shè)計(jì)使用年限是設(shè)計(jì)規(guī)定的一個(gè)時(shí)期，在這一規(guī)定的時(shí)期內(nèi)，只需要進(jìn)行正常的維護(hù)而不需進(jìn)行大修就能按預(yù)期目的使用，完成預(yù)定的功能，即房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用和維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的使用年限。
你猜，你的房屋設(shè)計(jì)使用年限是多久？告訴你不超過(guò)50年！這是有依據(jù)的。國(guó)家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）第3.3.1 規(guī)定：住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。
（二）小區(qū)共有的建設(shè)用地使用權(quán)。拿出你的房產(chǎn)證來(lái)看，顯示（舉例）：你的住宅是100平方米，土地用使用面積是30000平方米。30000平方米不是你個(gè)人的，是全體業(yè)主共有的。既然說(shuō)是使用權(quán)，所以它就一定是有年限的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限按國(guó)家規(guī)定是70年。大家關(guān)心70年之后怎么辦？第二點(diǎn)詳說(shuō)。
二、買(mǎi)樓重中之重是小區(qū)共有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。前面已經(jīng)說(shuō)了，住宅一般壽命是50年，算算100平方的樓300萬(wàn)元，分?jǐn)偟矫吭?000元，算上每月利息（5‰）15000元，那每月就是20000元，在東莞可以租一幢300平方的豪華別墅了，有必要住100平方的普通住宅？所以買(mǎi)樓最大的價(jià)值是那塊土地。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限按國(guó)家規(guī)定不就是70年？有何價(jià)值？雖然說(shuō)是70年，但實(shí)際上是永久的。為何這樣說(shuō)？國(guó)家法律明規(guī)定：70年之后，可以自動(dòng)續(xù)期！續(xù)期是否收費(fèi)？這個(gè)這個(gè)……
1、《物權(quán)法》規(guī)定期滿(mǎn)“自動(dòng)續(xù)期”，既然自動(dòng)續(xù)期不就是無(wú)條件續(xù)期，無(wú)條件續(xù)期不就是免費(fèi)續(xù)期？該法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。
2、總理在2017年兩會(huì)上明確：“可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒(méi)有前置條件，也不影響交易”。
2017年兩會(huì)前夕，中國(guó)政府網(wǎng)聯(lián)合27家網(wǎng)絡(luò)媒體共同發(fā)起“我向總理說(shuō)句話(huà)”建言征集活動(dòng)，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了網(wǎng)上投票。到目前，已經(jīng)有2131萬(wàn)網(wǎng)友投給了“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？”。排諸多問(wèn)題當(dāng)中第一位。
總理原話(huà)：中國(guó)有句古話(huà)：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實(shí)際上也是群眾，對(duì)70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問(wèn)題普遍關(guān)心可以理解。國(guó)務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門(mén)作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒(méi)有前置條件，也不影響交易。當(dāng)然，也可能有人說(shuō)，你們只是說(shuō)，有法律保障嗎？我在這里強(qiáng)調(diào)，國(guó)務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門(mén)就不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案。謝謝。
3、大家開(kāi)心了幾年之后，《民法典》的出臺(tái)，將大家的美夢(mèng)打回原形了！《民法典》將是否收費(fèi)的“大棒交給了其它法律、行政法規(guī)”。《民法典》第三百五十九條改了原《物權(quán)法》的條文：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
三、期望。熱切期望上層人士立法時(shí)，規(guī)定免交續(xù)期費(fèi)用吧！大家都是業(yè)主，何必難為業(yè)主呢？相信我們的領(lǐng)導(dǎo)是體恤民情的，放心！
