[ 王瑜 ]——(2004-11-9) / 已閱13808次
理性看房價
對于商品房的價格，媒體討論非常熱鬧，一會兒說房價要崩盤，一會兒說還在上漲。國外專業(yè)機(jī)構(gòu)研究報告稱中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了看似“接近爆炸”的邊沿，據(jù)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，全國商品房的價格一直在上漲。
漲、漲、漲，這種漲勢讓越來越多的人感到不對勁，更多的學(xué)者站出來論證我國房地產(chǎn)的泡沫論，甚至國內(nèi)有學(xué)者尖銳提出要防止房地產(chǎn)商要挾經(jīng)濟(jì)。政府終于也坐不住了，國務(wù)院要求建設(shè)部拿出分析報告來。有人開始預(yù)感到了不安，政府部門指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商，說是他們利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作致使房價上漲，而開發(fā)商也在抱怨政府，說是政府不合理的土地政策導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)。
政府的指責(zé)，開發(fā)商的抱怨，學(xué)者的擔(dān)憂，媒體的熱鬧，個中意味，對普通民眾來說誰能弄得清楚，在一片漲勢中，民眾失去了理性的思考。房產(chǎn)大佬潘石屹說：“……各方言論都陷入不理智了”，那么現(xiàn)在我們就來理性分析一下商品房的價格。
商品房合理價格的評判標(biāo)準(zhǔn)
商品房也是商品，任何一個東西要商品化一定有一個購買者可以普遍接受的價格，這個價格我們認(rèn)為是個合理價格。
那么合理的價格是多少呢？國外有個公認(rèn)的評判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的價格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍，按這個標(biāo)準(zhǔn)我們來計算一下北京合理的房價，北京普通職工的月平均工資大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的價格我們很容易計算出來。按這個標(biāo)準(zhǔn)來評判北京商品房的價格，現(xiàn)行的市場價格高出了幾倍，那么北京現(xiàn)行商品房的價格是不是合理就不用多說了。
商品房的價格構(gòu)成
商品房的構(gòu)成到底是怎樣的，這個問題目前沒有任何機(jī)構(gòu)、任何人出來澄清，哪怕是透露任何一點(diǎn)點(diǎn)的信息，所以我們只能自己去猜測。為了分析問題方便，我們可以將房屋價格構(gòu)成分拆成幾塊：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府規(guī)費(fèi)，4、開發(fā)商的收益。下面我們逐項(xiàng)來分析。
1、建筑成本
這里說的建筑成本就是從一塊地上將房子蓋起來的費(fèi)用，包含人工和材料費(fèi)用。對于農(nóng)民而言，向村里要塊地，自己就可以蓋房子，他們認(rèn)為蓋房子只要花工錢和材料錢，也就是只需要支付建筑成本。
那么建筑成本是多少呢？這個價格是大家想不到的便宜，在北京的行價是每平方米300元的價格就可以讓人包工包料將房子蓋起來，也就是說自己蓋個200平米的“別墅”建筑成本也不過6萬元。在城里蓋樓，建筑材料和人工成本是一樣的，因?yàn)槠湟?guī)模效益，建筑成本不會比這高，不過高層的房子，建筑成本要高一些。
這么說在北京真正花在蓋房子上的錢一般不到房屋價格的二十分之一。
2、土地成本
房子是蓋在地上的，城里土地是要用錢買的。要花多少錢來買，不知道。在相關(guān)的報道里我找到了相應(yīng)的信息，在北京一平方米土地的價格達(dá)到2000元算是非常高的，在這里蓋商品房，將來售價將達(dá)到10000元/平米，這樣說土地成本要占到房屋價格的五分之一。
按我國現(xiàn)行的土地政策商品房土地使用權(quán)是70年，70年后怎么辦，很多人問到這個問題，但是沒有任何機(jī)構(gòu)可以作答。在深圳這個問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，有的房屋土地使用權(quán)到期了，土地已經(jīng)沒有使用權(quán)了，房子成了空中樓閣。
我國土地出讓金制度現(xiàn)在也正受詬病，被認(rèn)為是推動商品房價格上揚(yáng)的原因之一。有人提出政府不應(yīng)該收這么高的土地出讓金，從社會公平的角度認(rèn)為這筆費(fèi)用不能由購房人來承擔(dān)。現(xiàn)行的土地政策是倉促向鄰居香港學(xué)的，是有問題的，過去了這么多年，這個政策也應(yīng)該回歸理性。這個政策以后如何改，我們等待政府出臺新的規(guī)定，但是對土地價格應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┢綌M。
3、政府的規(guī)費(fèi)
政府熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)然是有道理的，其中的一個原因就是可以搭便車收取各種規(guī)費(fèi)，這個問題無論是政府還是開發(fā)商都是諱莫如深，因?yàn)楹诜课輧r格中，普通民眾也無人問起。96年以前看到的相關(guān)資料稱這些規(guī)費(fèi)大概有150項(xiàng)以上，占到房屋價格的40%，那個數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確？現(xiàn)在的情況是否有所改變，同樣是無從知道。
這些規(guī)費(fèi)是不是應(yīng)該收？應(yīng)該收多少？收費(fèi)的是那些項(xiàng)目？收取這些費(fèi)用是不是應(yīng)當(dāng)向民眾公示？我們只能說不知道，更無法進(jìn)行討論。
4、開發(fā)商的收益
開發(fā)商的收益應(yīng)該很好計算，其公式為：開發(fā)商的收益=房屋售價—建筑成本—土地成本—政府規(guī)費(fèi)。因?yàn)樵摴街杏袃身?xiàng)為未知數(shù)X，所以開發(fā)商的收益同樣是未知數(shù)X。我們看到富豪榜上大多數(shù)是開發(fā)商，他們因?yàn)殚_發(fā)房地產(chǎn)而獲得了巨額財富，只能由此猜測他們的收益。
仔細(xì)分析了商品房的價格構(gòu)成，因?yàn)闊o從得知相關(guān)數(shù)據(jù)，還是分析不清楚，不公開的市場信息遮蔽了民眾理性的雙眼。我們有理由相信建設(shè)部的指責(zé)，開發(fā)商利用市場信息的不對稱炒作、抬高商品房價格；我們也有理由相信開發(fā)商的抱怨，政府不合適的政策促使房屋價格上漲。
買房投資理性分析
人們普遍的印象是房地產(chǎn)是保值的，這應(yīng)該是建立在規(guī)范的市場和合理的價格前提下。這在中國目前恐怕是虛妄，想想房子越來越舊，土地的使用年限越來越少，商品房的價值如何得以保值呢？而且還有一個問題要考慮，買的時候的價格是不是合理，如果比合理價格低，那么房屋將有上漲的空間。如果是高于合理價格，則不僅不保值，反而是要縮水的。
買房子投資無非是兩種方式，要么用來出租拿租金，要么等漲價后賣出去，掙差價。
我們先來分析作為出租的投資，任何投資要有一定的收益率才值得投資。一般認(rèn)為如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么這個投資是值得做的。據(jù)說某省會城市的商鋪購買價為100萬塊，而租金卻只有900塊一個月，這么算來，不考慮空租時間，將需要100年才能把房款收回來，那時房屋的土地使用權(quán)早就到期了，靠租金根本不可能把本錢掙回來。再說有誰會有這樣的耐心去等待100年，享有100年后的收益。購房時這樣的瘋狂不知道出于何種驅(qū)使。
買房子等漲價后再賣出去，來掙取差價，就象買賣股票只看漲跌，通過低進(jìn)高出賺取短期的差價，而不問實(shí)際價值，作為短期的投機(jī)行為溫州炒房團(tuán)就是專職做這種事。人們看到的一個事實(shí)是一個小區(qū)從開盤就一直往上漲。其實(shí)，這是開發(fā)商的一個策略，故意制造的漲價現(xiàn)象。漲多少都只是一個數(shù)字上的游戲而已，只有能變現(xiàn)才能真正獲得漲價帶來的實(shí)際利益。房屋進(jìn)入二手房市場一定要降價，很簡單的道理，二手房交易要另外交規(guī)費(fèi)和其他交易費(fèi)用，這兩筆費(fèi)用是很高的。只有這些費(fèi)用加房價仍然不高于新房子的價格才對購買者有吸引力。有溫州炒房團(tuán)的存在，說明這個漲幅還是很大，大于進(jìn)入二手房交易損失費(fèi)用，看來短期的投資還可以去做的。
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