[ 王令 ]——(2005-12-19) / 已閱12198次

湖南工業(yè)大學(xué)法律系

作者：王令、谷毅博


引言：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團(tuán)也逐步壯大，或多或少的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的立法。本問通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述，說明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要，并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對(duì)立法的態(tài)度。最后在對(duì)各個(gè)利益集團(tuán)矛盾的比較中，筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾，加速房地產(chǎn)立法的建議。
關(guān)鍵詞 ：立法現(xiàn)狀 利益集團(tuán) 各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求

（一）中國(guó)的立法現(xiàn)狀
中華民族是一個(gè)重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國(guó)人“安居”夢(mèng)想越來越現(xiàn)實(shí)。而這消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)也刺激了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，甚至在一些地方出現(xiàn)了過熱的跡象，有“泡沫”的傾向。
針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象，現(xiàn)在并沒有完善的法律來規(guī)范這一市場(chǎng)。中國(guó)相繼制定了一些法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問題沒有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此，新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會(huì)對(duì)新法的出臺(tái)產(chǎn)生影響呢？筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個(gè)大的利益集團(tuán)會(huì)對(duì)新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。
（二）各個(gè)利益集團(tuán)
在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過稅收實(shí)現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因，我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來看，還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確，在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過稅收取得大量的財(cái)政收入。有報(bào)告說，北京2003年的GDP增長(zhǎng)有30%以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定投資有50%以上來自房地產(chǎn)。
解決居民住房問題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。而政府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢？政府對(duì)居民買房進(jìn)行補(bǔ)貼，體現(xiàn)在政策上就是福利分房。政府希望通過行政干預(yù)來保證 “居者有其屋”，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。
開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用占到了20%，市政公用設(shè)施配套費(fèi)用占到20%，相關(guān)稅費(fèi)占到10%---15%，這樣看來，交給政府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的 50%以上，開發(fā)成本勢(shì)必增加。而建設(shè)成本一般又占到房?jī)r(jià)的40%左右。這樣，開發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)減少。為了保證自己的利益，開發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)�；蚴峭ㄟ^加大商品用房、高檔房的建設(shè)來謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費(fèi)者的購(gòu)買力下降。最終，危及的還是開發(fā)商的利益。所以，筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中，開發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過這一新法來調(diào)整稅費(fèi)制度，降低開發(fā)成本，規(guī)范政府活動(dòng)，減少?gòu)?qiáng)制措施對(duì)開發(fā)商的影響。
一般消費(fèi)者都希望政府盡可能地實(shí)施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，對(duì)房屋周圍的環(huán)境，物業(yè)方面的要求極高，但這些通常是在消費(fèi)者購(gòu)房之前已經(jīng)由開發(fā)商決定了。所以消費(fèi)者希望通過立法增加開發(fā)商在建設(shè)過程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容，同時(shí)還要求法律協(xié)調(diào)好開發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系，明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。
中國(guó)的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢？誰(shuí)提供給開發(fā)商大量的資金投入呢？答案就是我國(guó)的各大銀行。開發(fā)商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因?yàn)榻栀J的償還利息很高，銀行也樂于將資金借貸。這樣，開發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來源。當(dāng)然，隨著現(xiàn)在信貸消費(fèi)的風(fēng)行，“按揭”買房也成為一種時(shí)尚。大量的商品房的消費(fèi)人群就是采用這種方式來實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望的。
事實(shí)上，在中國(guó)信貸消費(fèi)這一點(diǎn)上，存在著審查不嚴(yán)格，有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此，許多人加入了投機(jī)和買房的行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。
筆者認(rèn)為，各銀行已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí)，相關(guān)的金融方面的立法也能出臺(tái)來補(bǔ)充新法，應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。
（三）各個(gè)利益集團(tuán)的矛盾與立法建議
綜合看了各個(gè)利益集團(tuán)的利益取向和對(duì)立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。
從稅收方面來看，政府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀，大量的財(cái)政稅收不僅使得各種政府計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來說，財(cái)政收入的多少與該政府的政績(jī)也是有直接關(guān)系的。所以政府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收政策，而這就與開發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說過，由于稅收成本的過高，開發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開發(fā)商減少建房，那么政府也將減少大量的財(cái)政收入。所以這個(gè)反應(yīng)也是連鎖的，那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該出臺(tái)一部完善的，專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀，在稅收方面，減少稅種，規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。
這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@一政策，涉及到了四大集團(tuán)的利益。政府為了維持社會(huì)穩(wěn)定，希望通過這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發(fā)商，使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話，開發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì)大大減小它的投資熱情，最后可能會(huì)出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，在這一方面，我國(guó)應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實(shí)行的住房措施，以立法的形式確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如工資收入。一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房，而超過了這一標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該自己購(gòu)買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開發(fā)商的利益，政府也會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)政收入。
在開發(fā)商與消費(fèi)者之間存在的很大的矛盾，出了房?jī)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上，這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開發(fā)商、物業(yè)和消費(fèi)者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時(shí)，消費(fèi)者可以明確索賠對(duì)象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對(duì)于居住環(huán)境方面的要求，開發(fā)商基于成本考慮，很少關(guān)注這一方面，這對(duì)于消費(fèi)者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購(gòu)房后開發(fā)商與消費(fèi)者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生，筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外，筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如，針對(duì)現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面，關(guān)于金融方面的立法勢(shì)在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴(yán)格申請(qǐng)條件，從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
在具體的立法工作中，筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國(guó)自己的法律專家、實(shí)際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣，既可以在技術(shù)上有提高，而且也加強(qiáng)了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。

參考文獻(xiàn)：
1． 李延榮主編 《房地產(chǎn)管理法》 中國(guó)人民大學(xué)出版社
2． 宋宗宇 黃錫生主編 《房地產(chǎn)法學(xué)》 重慶大學(xué)出版社