[ 李哲杰 ]——(2008-7-6) / 已閱30044次

第三人對(duì)被查封的房屋已付清房款并實(shí)際
占有使用且對(duì)未辦理過戶登記無過錯(cuò)
———執(zhí)行異議成立

[當(dāng)事人]
異議人胡如喬。
申請(qǐng)執(zhí)行人戚桂梅。
被執(zhí)行人廣東省農(nóng)墾經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司（下稱廣東農(nóng)墾公司）。
被執(zhí)行人廣東省金信實(shí)業(yè)發(fā)展公司（下稱廣東金信公司）。
[案情]
廣東省遂溪縣人民法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人戚桂梅與被執(zhí)行人廣東農(nóng)墾公司、廣東金信公司買賣合同糾紛一案過程中，于2007年9月6日依法裁定查封了被執(zhí)行人廣東農(nóng)墾公司名下的位于廣州市天河區(qū)燕都路56號(hào)202房。異議人胡如喬以其本人已一次性付清購(gòu)房款購(gòu)買了該套房屋并實(shí)際占有使用多年為由，于2008年3月26日向法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)該房屋的查封。
[審判]
案經(jīng)遂溪縣人民法院聽證查明，戚桂梅因廣東金信公司拖欠到其化肥貨款1246782元及利息發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟，案經(jīng)遂溪法院判決廣東金信公司支付貨款1246782元及利息給戚桂梅；廣東農(nóng)墾公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。廣東農(nóng)墾公司不服該判決，向湛江中院提起上訴。湛江中院審理后判決廣東農(nóng)墾公司對(duì)廣東金信公司的上述債務(wù)在900萬元出資不實(shí)的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。該案在執(zhí)行過程中，遂溪法院于2007年9月6日依法查封了涉案房屋（天河區(qū)燕都路56號(hào)202房，房產(chǎn)證號(hào)為穗房證字第921497號(hào)）。
另查，廣州市蘿崗區(qū)法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司與被執(zhí)行人廣東省太平洋食品有限公司、廣東農(nóng)墾公司借款合同糾紛一案中，查封了廣東農(nóng)墾公司位于廣州市天河區(qū)燕都路僑怡苑56號(hào)B座202房（即上述被遂溪法院查封的房屋），胡如喬遂于2006年7月18日向蘿崗區(qū)法院提出執(zhí)行異議。蘿崗區(qū)法院經(jīng)審查認(rèn)為胡如喬提出的執(zhí)行異議理由成立，遂于2006年11月1日裁定解除對(duì)上述房屋的查封。
為辦理上述涉案房屋過戶手續(xù)，胡如喬以房屋買賣合同糾紛于2007年3月21日向廣州市天河區(qū)法院起訴，天河區(qū)法院經(jīng)審理確認(rèn)胡如喬與廣東農(nóng)墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》合法有效，且胡如喬已履行付清房款義務(wù)，并實(shí)際使用該房屋。遂于2007年9月20日判決廣東農(nóng)墾公司在判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)同胡如喬辦理以上房屋的房產(chǎn)證，將該房屋過戶到胡如喬名下。該案件于2007年10月22日生效，天河區(qū)法院于2007年11月21日立案執(zhí)行。并向廣州市國(guó)土資源和房屋局送達(dá)協(xié)助通知書，要求協(xié)助胡如喬單方面辦理上述房屋的過戶手續(xù)，但上述房屋于2007年9月6日已被遂溪法院查封而未能辦理過戶手續(xù)。
另查明遂溪法院查封的天河區(qū)燕都路56號(hào)202房與胡如喬提出異議要求解封的天河區(qū)燕都路僑怡苑56號(hào)B座202房屬同一套房屋，房產(chǎn)證號(hào)為穗房證字第921497號(hào)。
遂溪法院認(rèn)為，涉案房屋雖然登記在廣東農(nóng)墾總公司名下，但胡如喬與廣東農(nóng)墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》經(jīng)有關(guān)法院確認(rèn)合法有效，胡如喬也交清全部房改款并實(shí)際占有使用該房多年，而且房屋買賣合同糾紛經(jīng)廣州市天河區(qū)法院判決廣東農(nóng)墾公司協(xié)同胡如喬辦理涉案房屋的房產(chǎn)證，將該房屋過戶到胡如喬名下。判決生效后，因遂溪法院的查封行為未能順利辦理過戶登記手續(xù)，故胡如喬對(duì)該房屋不能辦理過戶登記沒有過錯(cuò)。該情形符合《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。因此，胡如喬提出解除對(duì)涉案房屋查封的異議成立，依法應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條第一款第(十一)項(xiàng)、第二百零四條、《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、第三十一條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定，裁定解除對(duì)位于廣州市天河區(qū)燕都路56號(hào)202房屋的查封。
[評(píng)析]
本案要探討的問題有：
一、執(zhí)行異議案應(yīng)否對(duì)被查封房屋的所有權(quán)確認(rèn)？
筆者認(rèn)為，本執(zhí)行異議案件不應(yīng)對(duì)被查封房屋的所有權(quán)確認(rèn)。理由：1、“被查封房屋的所有權(quán)”不是異議人請(qǐng)求的內(nèi)容。異議人胡如喬提出的執(zhí)行異議中，要求解除對(duì)查封的天河區(qū)燕都路僑怡苑56號(hào)B座202房，并沒有請(qǐng)求法院認(rèn)定該房屋的所有權(quán)。故法院無需對(duì)此處理，給自己添亂。2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記公示為原則，法院無權(quán)在執(zhí)行程序確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。涉案房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，且已經(jīng)登記在廣東農(nóng)墾公司名下，在物權(quán)未變更登記的情況下，法院無權(quán)在執(zhí)行程序?qū)Ψ课莸乃�有�?quán)進(jìn)行確認(rèn)。3、法律沒有明確規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條是解決執(zhí)行程序中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的專門規(guī)定，該條文只規(guī)定人民法院在什么情況下可以對(duì)需要辦理過戶登記手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)措施，并無涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)確認(rèn)的內(nèi)容。也就是說，法院在審查不動(dòng)產(chǎn)查封執(zhí)行異議案件中，只需審查二個(gè)條件：一是異議人是否付清全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)；二是異議人未辦理過戶登記是否存在主觀過錯(cuò)。法院無權(quán)對(duì)未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，也無需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)。
二、本執(zhí)行異議案的焦點(diǎn)應(yīng)為：未辦理房屋過戶登記手續(xù)，胡如喬是否存在主觀過錯(cuò)？
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”可見，只有第三人在付清全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)的前提下，人民法院才不得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)措施。
那么，本案爭(zhēng)議的房屋雖然登記在廣東農(nóng)墾總公司名下，但該房屋是胡如喬付清全部房款并實(shí)際占有使用多年，其多次申請(qǐng)辦理過戶登記手續(xù)，但因該房屋先后被廣州市蘿崗區(qū)法院和遂溪法院查封而未能順利辦理過戶登記手續(xù)。蘿崗區(qū)法院認(rèn)為胡如喬對(duì)該房屋不能順利房改過戶登記沒有過錯(cuò)而解除了對(duì)房屋的查封。可見，胡如喬對(duì)房屋不能順利房改過戶登記沒有過錯(cuò)。因此，遂溪法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人……；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)�！钡囊�(guī)定，確認(rèn)胡如喬提出的執(zhí)行異議理由成立，裁定解除對(duì)位于廣州市天河區(qū)燕都路56號(hào)202房屋的查封是正確的。
本案案號(hào)：（2008）遂法執(zhí)督字第09號(hào)
案例編寫人：廣東省遂溪縣人民法院 李哲杰