[ 武志國(guó) ]——(2009-6-13) / 已閱209155次
解讀：很特殊的規(guī)定，即如何認(rèn)定無(wú)償對(duì)共有部分（屋頂、業(yè)主專有部分對(duì)應(yīng)的外墻面以及其他共有部分）的使用時(shí)正當(dāng)?shù)�，前提是�?）基于專有部分特定使用功能的合理需要，外墻面安裝空調(diào)、字號(hào)牌匾；2）不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約；3）不損害他人合法權(quán)益。
第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。
解讀：《物權(quán)法》第七十四條第一款和第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定�！边@一規(guī)定主要是針對(duì)開發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放現(xiàn)象而對(duì)車位、車庫(kù)的流轉(zhuǎn)所作的必要的限制，體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（車位緊俏、停車難）的干預(yù)。理論上車位、車庫(kù)本身是小區(qū)的重要輔助配套設(shè)施，在功能上應(yīng)以滿足本小區(qū)業(yè)主需要有前提。怎樣才算是“首先滿足業(yè)主需要”？開發(fā)商不首先滿足業(yè)主的需要而將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)出賣給業(yè)主之外的第三人，其效力如何認(rèn)定？此條在在性質(zhì)上屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反了該規(guī)定而訂立的合同無(wú)效或者說(shuō)是可撤銷的？滿足業(yè)主的“現(xiàn)實(shí)需要”還是“潛在需要”？還有很多問(wèn)題不明確。
如何理解“首先滿足”，爭(zhēng)議很多，有人認(rèn)為是指車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先出租或出售給業(yè)主，而不能高價(jià)出租或出售給業(yè)主以外的第三人，如業(yè)主有能力購(gòu)買，則應(yīng)予以出售；如業(yè)主沒(méi)有能力購(gòu)買，則應(yīng)出租。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商或者其他產(chǎn)權(quán)人出售、出租車位、車庫(kù)時(shí)，應(yīng)通知業(yè)主，在同等條件下，業(yè)主優(yōu)于本小區(qū)之外的人購(gòu)買或承租。還有觀點(diǎn)認(rèn)為：在同等條件下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮由區(qū)有所有建筑小區(qū)的業(yè)主享有該停車位或者車庫(kù)的使用權(quán)”。
既然《物權(quán)法》第七十四條已明確了車位、車庫(kù)的初始權(quán)利承認(rèn)為開發(fā)商，那么，也不應(yīng)任意限制開發(fā)商的車位、車庫(kù)的所有權(quán)的正當(dāng)處分權(quán)。
按照《解釋》的意思，“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”理解為1）按照配置比例滿足，開發(fā)商對(duì)于超出比例的可不予以滿足，對(duì)外處置；2）滿足的方式可以靈活，包括售、租、贈(zèng)等，可以混合使用各種滿足方式。說(shuō)實(shí)在的，仍不明確，《解釋》還是需要“解釋”。
第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
解讀： 《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！薄督忉尅愤M(jìn)一步說(shuō)明業(yè)主共有車庫(kù)的認(rèn)定條件，即“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位之外的占道或增設(shè)的車位”均應(yīng)認(rèn)定為共有車位。作為開發(fā)商應(yīng)注意此類車位無(wú)法銷售或者轉(zhuǎn)讓或者附贈(zèng)，此類車位只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車物業(yè)服務(wù)。開發(fā)商在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位之外的占道或增設(shè)的車位，屬于“改變共有部分的用途”的行為，應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)取得全部業(yè)主的同意，或者履行《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的程序。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
解讀：補(bǔ)充明確由業(yè)主共同決定的“其他重大事項(xiàng)”的范圍。
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，尤其注意“業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)共同決定的事項(xiàng)”也屬此范圍。
另外，管理規(guī)約的作用很大，各方面要重視。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條）
第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
解讀：《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意�！薄段餀�(quán)法》第八十條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定�！薄段餀�(quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)和新的表決規(guī)則。業(yè)主大會(huì)表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計(jì)算規(guī)則，由于原規(guī)定對(duì)于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”未明確，此前，有的地方也做了一些規(guī)定，如上海規(guī)定：業(yè)主人數(shù)按產(chǎn)權(quán)證書數(shù)量計(jì)算人數(shù)，并規(guī)定“建筑物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。為了不能做出表決或者不公平的情形，《解釋》此條明確建筑物總面積=專有部分面積之和，不包括公攤面積，
第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
解讀：由于《物權(quán)法》原先的規(guī)定未明確，對(duì)于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”，沒(méi)有細(xì)化，《解釋》此條明確：
（1）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，不按實(shí)際業(yè)主人數(shù)計(jì)算，并且一位業(yè)主擁有多處專有部分面積的除外，僅計(jì)算為一人。（2）總?cè)藬?shù)等于專有部分?jǐn)?shù)量（其中一人有多個(gè)專有部分的計(jì)為一人）
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
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解讀：《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！� 《解釋》規(guī)定了“住改商”有三個(gè)條件：1）住改商得符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定；2）遵守規(guī)定并按規(guī)定辦理住改商手續(xù)；3）得取得“有利害關(guān)系的業(yè)主”的同意。
此規(guī)定明確“少數(shù)服從多數(shù)”在“住改商”問(wèn)題上是不可行的，多數(shù)人同意也不能以損害少數(shù)人的利益為代價(jià)。
也許我們會(huì)覺(jué)得如果“住改商”并未對(duì)其他業(yè)主造成不利影響（實(shí)際上十之八九有影響），阻止其“住改商”就缺乏正當(dāng)性。但是，《解釋》規(guī)定“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”，從法律字面層面解釋，確實(shí)是“哪怕只有一位業(yè)主反對(duì)，一棟住宅樓內(nèi)的其他業(yè)主也不應(yīng)進(jìn)行住改商”，至于事實(shí)上相鄰或同一棟或者其他人能否證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，或者是起訴擅自“住改商”的官司能否勝訴則另當(dāng)別論。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
解讀：為了防止機(jī)械地認(rèn)定“有利害關(guān)系的業(yè)主”，在相鄰關(guān)系基礎(chǔ)上，又明擴(kuò)展了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍：1）整棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主；2）能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的其他業(yè)主（舉證責(zé)任）：比如對(duì)安寧權(quán)造成受影響、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為排放污染物、商業(yè)行為導(dǎo)致對(duì)公共部位和公共設(shè)施過(guò)度使用、商業(yè)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致。
第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛�，依�?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
解讀：行使撤銷權(quán)的期限：自業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定之日起一年內(nèi)。行使期限應(yīng)該理解為一個(gè)除斥期間，不是訴訟時(shí)效。一般情況下，“應(yīng)當(dāng)知道”的判斷標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定公布、公示或傳達(dá)等業(yè)主稍加注意就能得知作為標(biāo)準(zhǔn)。
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