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目 錄
一、問題解答部分
1．什么是商品房? ……………………………………………(1)
2．商品房與其他房屋的區(qū)別? ………………………………(3)
3．什么是商品房買賣? ………………………………………(6)
4．什么是商品房預(yù)售? ………………………………………(7)
5．商品房預(yù)售的條件? ………………………………………f 9)
6．商品房預(yù)售的特征? ………………………………………(10)
7．認(rèn)定商品房買賣合同效力的重要意義何在? ……………(10)
8．商品房預(yù)售為什么要采用許可證制度? …………………(11)
9．《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的商品房預(yù)售的4個(gè)
條件與商品房預(yù)售合同的效力是什么關(guān)系? ……………(12)
10．《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第l款規(guī)定的商品房預(yù)
售的必備條件與該條第2款規(guī)定的預(yù)售合同登記備案
是什么關(guān)系?為什么要區(qū)分房地產(chǎn)買賣合同的有效和
無效、生效和未生效? ……………………………………(15)
11．商品房買賣合同的效力如何認(rèn)定?………………………(17)
12．為什么出賣人在起訴前補(bǔ)辦取得商品房預(yù)售許可證也
可認(rèn)定商品房買賣合同有效?……………………………(19)
13．為什么要規(guī)定商品房銷售廣告的民事責(zé)任?……………(22)
14．什么是要約邀請(qǐng)?如何區(qū)分要約邀請(qǐng)與要約?…………(23)
15．商品房買賣中要約邀請(qǐng)的表現(xiàn)形式是什么?……………(24)
16．商品房銷售廣告和宣傳資料的特殊性是什么?………(25)
17．商品房銷售廣告視為要約的法律條件是什么?…………(26)
18．為什么要把對(duì)商品房買賣合同訂立和房屋價(jià)格確定有
重大影響的廣告中的說明和允諾視為要約?……………(26)
19．如何認(rèn)定商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的
“具體和確定”?…………………………………………(28)
20．如何界定“對(duì)商品房買賣合同訂立和房屋價(jià)格確定有
重大影響”? ………………………………………………(29)
21．如何界定商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施?…………(30)
22．商品房銷售廣告中對(duì)商品房規(guī)劃范圍之外的相關(guān)設(shè)施
所作的虛假宣傳是否承擔(dān)民事責(zé)任?……………………(31)
23．商品房銷售中的“商業(yè)吹噓”是否承擔(dān)民事責(zé)任?………(32)
24．商品房買賣認(rèn)購書有哪些形式?…………………………(32)
25．商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)是什么?………………………(33)
26．預(yù)約合同的內(nèi)容是什么?…………………………………(33)
27．商品房買賣認(rèn)購書與附條件民事法律行為的聯(lián)系和區(qū)
別是什么?…………………………………………………(35)
28．商品房買賣認(rèn)購書應(yīng)在何時(shí)簽訂?………………………(36)
29．商品房買賣合同定金如何適用?…………………………(37)
30．如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購書實(shí)為商品房買賣
合同?…………………………………………(38)
31．商品房買賣認(rèn)購書與商品房買賣合同的異同?…………(40)
32．為何要附加“出賣人已經(jīng)按照約定收取購房款”的條
件，才能認(rèn)定商品房買賣認(rèn)購書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合
同?…………………………………………………………(43)
33．不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記與我國的商品房預(yù)售登記備案有什么
區(qū)別?………………………………………………………(44)
34．為什么說不能以未經(jīng)商品房預(yù)售登記備案為由主張合
同無效?……………………………………………………(46)
35．當(dāng)事人是否可以約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)
售合同生效的條件?………………………………………(48)
36．一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)對(duì)方也接受的法律后果是
什么?……………………………………………………(49)
37．什么是房屋拆遷?…………………………………………(50)
38．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的概念?………………………………(52)
39．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的當(dāng)事人?……………………………(53)
40．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì)?………………………………(54)
41．物權(quán)效力的內(nèi)容是什么?…………………………………(56)
42．什么是特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)?………………………………(59)
43．什么是商品房先出賣后抵押?……………………………(60)
44．一房數(shù)賣及其法律后果?………………………………(62)
45．什么是懲罰性賠償責(zé)任?……一…………………………(65)
46．懲罰性賠償?shù)墓δ?………………………………………(66)
47．本《解釋>規(guī)定懲罰性賠償?shù)睦碛?………………………(67)
48．如何認(rèn)定欺詐行為?………………………………………(70)
49．欺詐行為的法律后果?……………………………………(72)
50．什么是惡意串通?…………………………………………(73)
51．“一房二賣”是否均屬于惡意串通行為?…………………(74)
52．惡意串通合同的效力?……………………………………(75)
53．訴訟中惡意串通舉證責(zé)任由哪方承擔(dān)?…………………(76)
54．惡意串通合同無效的法律后果是什么?…………………(78)
55．惡意串通合同當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)?、…………………(79)
56．什么是對(duì)房屋的占有?……………………………………(81)
57．什么是轉(zhuǎn)移占有?…………………………………………(82)
58．房屋的交付使用以什么為標(biāo)準(zhǔn)?…………………………(83)
59。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和承擔(dān)的劃分依據(jù)是什
么?…………………………………………………………(85)
60．買受人拒絕接受的情況與風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)?…………………(87)
61．什么是房屋的主體結(jié)構(gòu)?…………………………………(89)
62．為什么房屋的主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用?…………(90)
63．房屋質(zhì)量問題是指哪些情況?……………………………(92)
64．什么是嚴(yán)重影響正常居住使用，怎樣掌握嚴(yán)重影響正
常使用的情形?……………………………………………(93)
65．房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題在什么情況下可以解除合同?………(94)
66．房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題對(duì)不符合合同解除條件的應(yīng)如何處
理?…………………………………………………………(96)
67．房屋質(zhì)量問題應(yīng)由誰履行修復(fù)義務(wù)?……………………(100)
68．在什么情況下買受人自行或委托他人修復(fù)房屋的費(fèi)用
由出賣人承擔(dān)，修復(fù)期造成的其他損失是什么? ………(102)
69．商品房面積誤差引起的糾紛處理原則是什么?…………(103)
70．如何確認(rèn)交付的商品房面積?……………………………(105)
71．合同解除與合同終止有什么區(qū)別和聯(lián)系?………………(107)
72．什么是合同的解除權(quán)?…………………………………(108)
73．合同解除的法定事由有哪些?…………………………(108)
74．合同解除的程序是什么?…………………………………(110)
75．合同解除有什么法律后果?………………………………(111)
76．解除權(quán)消滅的情形有哪些?………………………………(115)
77．什么是合同的主要債務(wù)?…………………………………(117)
78．為什么守約方行使解除權(quán)時(shí)，要對(duì)違約方進(jìn)行催告?
這種催告與違約方對(duì)守約方行使解除權(quán)的催告有什么
不同?………………………………………………………(118)
79．為什么催告的合理期限確定為3個(gè)月?…………………(119)
80．解除權(quán)消滅的3個(gè)月及1年的兩個(gè)期間有什么不同和
聯(lián)系?………………………………………………………(120)
81．違約金的性質(zhì)和形式有哪些?……………………………(121)
82．違約金在商品房買賣合同中的作用是什么?……………(123)
83．應(yīng)當(dāng)如何區(qū)分違約金與其他幾種違約補(bǔ)救方式的性質(zhì)
和作用?……………………………………………………(123)
84．為什么對(duì)違約金約定過高或過低可以要求調(diào)整?………(124)
85．為什么以損失數(shù)額作為衡量約定違約金數(shù)額高低的標(biāo)
準(zhǔn)?…………………………………………………………(126)
86．為什么以超過損失30％作為調(diào)整約定違約金過高的標(biāo)
準(zhǔn)?………………………………………………………(127)
87．如何調(diào)整過低的約定違約金?……………………………(129)
88．如何掌握和判斷商品房買賣合同中同時(shí)約定違約金和
罰款的效力問題?…………………………………………(130)
89．什么是損失?商品房買賣合同中的損失應(yīng)如何認(rèn)定? ……(131)
90．什么是約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法?……(132)
91．商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額
計(jì)算方法，違約方為什么還要承擔(dān)違約責(zé)任? …………(132)
92．商品房買賣合同沒有約定違約條款，守約方可否請(qǐng)求
違約方承擔(dān)違約責(zé)任?……………………………………(134)
93．什么是逾期付款?…………………………………………(135)
94．逾期付款的，為什么要以未付購房款總額為基數(shù)依照
中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)
準(zhǔn)計(jì)算?……………………………………………………(135)
95．什么是逾期交付使用房屋?………………………………(136)
96．逾期交付使用房屋的，為什么按照逾期交付使用房屋
期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
評(píng)定的買受人所購?fù)�地段同類房屋租金�?biāo)準(zhǔn)確定?……(137)
97．如何委托有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租金進(jìn)行評(píng)
估?…………………………………………………………(139)
98．辦理房屋權(quán)屬證書的法律意義是什么?…………………(140)
99．買受人不能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書的原因有哪些?……(142)
100．為什么說因出賣人原因?qū)е逻t延辦理房屋權(quán)屬證書
時(shí)，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?……………………………(143)
101．在什么期限內(nèi)買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，出賣人
應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任? ………………………………………(144)
102．在什么I青況下導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，
買受人可以請(qǐng)求解除合同? ……………………………(145)
103．商品房市場(chǎng)的包銷是如何產(chǎn)生的? ……………………(146)
104．商品房包銷的定義是什么? ……………………………(147)
105．商品房包銷的分類有哪些? ……………………………(148)
106．商品房包銷的基本法律特征是什么? …………………(149)
107．商品房包銷與商品房代銷的區(qū)別? ……………………(149)
108．商品房包銷與商品房買賣的區(qū)別? ……………………(151)
109．商品房包銷的法律性質(zhì)是什么? ………………………(153)
110．對(duì)包銷剩余房屋另有約定的情形指什么? ……………(153)
111．對(duì)包銷人的主體資格是否需要限制? …………………(154)
112．開發(fā)商自行銷售由包銷人包銷的房屋應(yīng)否承擔(dān)違約
責(zé)任? ……………………………………………………(155)
113．開發(fā)商自行銷售包銷房屋的情況有哪些? ……………(157)
114．開發(fā)商自行銷售包銷房屋可能對(duì)包銷人造成的損失
有哪些? …………………………………………………(158)
115．開發(fā)商自行銷售包銷房屋，對(duì)包銷人的損失如何賠
償? ……………………………………………………(159)
116．包銷合同解除后，對(duì)包銷人的損失如何賠償?…………(160)
117．開發(fā)商、包銷人與買受人之間的關(guān)系是什么?…………(160)
118．因包銷而發(fā)生的買賣合同糾紛的訴訟主體如何確定?
……………………………………………………………(161)
119．人民法院通知包銷人參加訴訟，是將包銷人作為有獨(dú)
立請(qǐng)求權(quán)的第三人，還是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人?……(162)
120．開發(fā)商與包銷人應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)連帶責(zé)任，還是補(bǔ)充
責(zé)任? ……………………………………………………(164)
121．包銷人在買賣合同中的權(quán)利、義務(wù)約定有哪些?………(165)
122．包銷人在買賣合同糾紛中的訴訟地位? ………………(166)
123．因包銷產(chǎn)生的買賣合同還可能產(chǎn)生哪些糾紛? ………(169)
124．什么是按揭? ……………………………………………(170)
125．商品房按揭貸款的特征? ……………………………(170)
126．商品房按揭貸款的程序? ………………………………(171)
127．商品房按揭貸款的經(jīng)濟(jì)功能? …………………………(171)
128．本《解釋>為什么沒有使用“按揭”和“抵押”而采納“擔(dān)
�！钡谋硎龇绞�?…………………………………………(172)
129．商品房按揭貸款合同的基本內(nèi)容? ……………………(173)
130．按揭貸款人的權(quán)利義務(wù)? ………………………………(174)
131．按揭借款人的權(quán)利義務(wù)? ………………………………(175)
132．按揭與抵押的區(qū)別? ……………………………………(176)
133．如何理解《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國
擔(dān)保法)若干問題的解釋>第57條第2款的規(guī)定與流
擔(dān)保約款禁止原則的關(guān)系? ……………………………(177)
134．抵押權(quán)人以協(xié)議折價(jià)方式取得抵押物所有權(quán)與按揭
權(quán)人以折價(jià)方式取得按揭擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)的不同?
……………………………………………………………(178)
135．如何看待當(dāng)事人既約定了流擔(dān)保條款又辦理了抵押
權(quán)登記的問題? …………………………………………(178)
136．如何正確理解預(yù)售商品房的買受人設(shè)定按揭時(shí)的擔(dān)
保標(biāo)的物? ………………………………………………(179)
137．買受人轉(zhuǎn)讓其在商品房買賣合同項(xiàng)下的合同權(quán)利是
否需經(jīng)銀行同意? …………·………………………一…(180)
138．按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式? ……………………………………(180)
139．銀行拒不返還按揭標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理? …(181)
140．按揭權(quán)的對(duì)外效力? ……………………………………(181)
141．應(yīng)否將商品房按揭貸款合同的訂立理解為商品房買
賣合同的生效條件? ……………………………………(182)
122．包銷人在買賣合同糾紛中的訴訟地位? ………………(166)
123．因包銷產(chǎn)生的買賣合同還可能產(chǎn)生哪些糾紛? ………(169)
124．什么是按揭? ……………………………………………(170)
125．商品房按揭貸款的特征? ……………………………(170)
126．商品房按揭貸款的程序? ………………………………(171)
127．商品房按揭貸款的經(jīng)濟(jì)功能? …………………………(171)
128．本《解釋>為什么沒有使用“按揭”和“抵押”而采納“擔(dān)
�！钡谋硎龇绞�?…………………………………………(172)
129．商品房按揭貸款合同的基本內(nèi)容? ……………………(173)
130．按揭貸款人的權(quán)利義務(wù)? ………………………………(174)
131．按揭借款人的權(quán)利義務(wù)? ………………………………(175)
132．按揭與抵押的區(qū)別? ……………………………………(176)
133．如何理解《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國
擔(dān)保法)若干問題的解釋>第57條第2款的規(guī)定與流
擔(dān)保約款禁止原則的關(guān)系? ……………………………(177)
134．抵押權(quán)人以協(xié)議折價(jià)方式取得抵押物所有權(quán)與按揭
權(quán)人以折價(jià)方式取得按揭擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)的不同?
……………………………………………………………(178)
135．如何看待當(dāng)事人既約定了流擔(dān)保條款又辦理了抵押
權(quán)登記的問題? …………………………………………(178)
136．如何正確理解預(yù)售商品房的買受人設(shè)定按揭時(shí)的擔(dān)
保標(biāo)的物? ………………………………………………(179)
137．買受人轉(zhuǎn)讓其在商品房買賣合同項(xiàng)下的合同權(quán)利是
否需經(jīng)銀行同意? ……………………………………(180)
138．按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式? ……………………………………(180)
139．銀行拒不返還按揭標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理? …(181)
140．按揭權(quán)的對(duì)外效力? ……………………………………(181)
141．應(yīng)否將商品房按揭貸款合同的訂立理解為商品房買
賣合同的生效條件? ……………………………………(182)
解除并導(dǎo)致商品房按揭貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)而被
解除的，能否將買受人支付的貸款利息作為損失向出
賣人請(qǐng)求賠償? …………………………………………(192)
156．能否將可得利益損失納入商品房按揭貸款合同因合
同目的無法實(shí)現(xiàn)而解除后銀行的損失賠償范圍? ……(193)
157．銀行以預(yù)售資金監(jiān)管行身份進(jìn)入商品房買賣合同糾
紛訴訟時(shí)的訴訟地位? …………………………………(194)
158．銀行以按揭貸款人身份進(jìn)入商品房買賣合同糾紛訴
訟時(shí)是否屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人? …………………(194)
159．如何理解銀行以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參加商品
房買賣合同糾紛訴訟的問題? …………………………(195)
160．商品房買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除后，買受人
支付的購房款如何處理? ……………………………(197)
161．在買受人以其在商品房買賣合同項(xiàng)下的合同權(quán)利作
為其按揭借款的擔(dān)保標(biāo)的物時(shí)，如何確定出賣人在參
加商品房按揭貸款合同糾紛訴訟中的訴訟地位? ……(198)
162．出賣人對(duì)按揭貸款承擔(dān)保證責(zé)任的形式和方式? ……(199)
163．如何確定出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的范圍? ………………(200)
164．出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的范圍是否及于按揭貸款合同
解除后的恢復(fù)原狀義務(wù)? ………………………………(200)
165．出賣人為買受人提供保證的效力問題? ………………(201)
166．如何看待當(dāng)事人之間階段性保證約定的效力? ………(202)
167．如何確定買受人提供的物的擔(dān)保與出賣人提供的保
證對(duì)按揭借款的擔(dān)保清償順序? ……………………(204)
二、案例部分
1．出賣人未取得預(yù)售許可證，商品房買賣合同無效…………(205)
2．售房面積超出預(yù)售許可證范圍，商品房買賣合同無效……(208)
3．雙方意思表示不真實(shí)，商品房買賣合同無效………………(215)
4．主合同因無商品房預(yù)售許可證而無效，從合同因主合同
無效而無效…………………………………………………(219)
5．商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同……………………(222)
6．名為房屋買賣合同，實(shí)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同……………………(238)
7．以商品房轉(zhuǎn)讓抵債合法，出賣人主張合同不生效無理……(249)
8．出賣人逾期交房違約，買受人有權(quán)解除合同………………(254)
9．出賣人逾期交房不符合約定事由，買受人有權(quán)解除商品
房預(yù)售合同…………………………………………………(256)
10．逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任，出賣人要求支付其他費(fèi)用不
予支持………………………………………………………(261)
11．商品房買賣合同有效，買受人按約支付購房款…………(264)
12．出賣人未交付房屋事出有因，買受人請(qǐng)求解除合同，法
院不予支持…………………………………………………(267)
13．雙方對(duì)交房時(shí)間未約定，辦理房屋所有權(quán)證為交房時(shí)
間…………………………………………………………(273)
14．房屋面積“縮水”，出賣人退還多收房款承擔(dān)違約責(zé)任
………………………………………………………………(277)
15．買受人主張房價(jià)縮水構(gòu)成欺詐，事實(shí)依據(jù)不足，法院不
予支持………………………………………………………(280)
16．一房數(shù)賣，違反誠信………………………………………(284)
17．故意隱瞞房屋抵押事實(shí)，出賣人對(duì)買受人構(gòu)成欺詐…(288)
18．買賣雙方均違約，造成損失各自承擔(dān)……………………(291)
19．買受人主張返還購房款、支付違約金并賠償損失的請(qǐng)
求不當(dāng)，法院駁回起訴……………………………………(301)
20．合作合同一方簽合同出售商品房，另一方對(duì)買受人承
擔(dān)連帶責(zé)任…………………………………………………(307)
21．商品房買賣合同又加補(bǔ)充合同，按變更的約定計(jì)算違
約金………………………………………………………(312)
22．開發(fā)商銷售商品房違約，賠償包銷人售房差價(jià)損失……(317)
23．房屋包銷合同終止履行，開發(fā)商向包銷人返還包銷款…(324)
24．在建商品房抵押有效，買賣雙方終止合同不能對(duì)抗抵
押合同效力…………………………………………………(327)