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《二手房買(mǎi)賣(mài)疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的疑難問(wèn)題進(jìn)行梳理，采用問(wèn)答形式對(duì)常見(jiàn)的糾紛問(wèn)題進(jìn)行分析解答，收錄的案例均是真實(shí)案件，具有很高的參考價(jià)值�！安门幸�(guī)則”板塊收錄了大量的相關(guān)法條與規(guī)定，可以幫助讀者了解相關(guān)法律糾紛的處理依據(jù)和規(guī)則，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。將相關(guān)裁判文書(shū)以二維碼的形式加入，方便讀者隨時(shí)掃碼瀏覽。

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第一章合同效力相關(guān)法律問(wèn)題
1.房屋買(mǎi)賣(mài)合同未采用書(shū)面形式，是否成立？是否有效？
2.名義產(chǎn)權(quán)人出售房屋，合同無(wú)效？
3.房屋買(mǎi)賣(mài)中“陰陽(yáng)合同”的效力及法律后果
4.買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保（讓與擔(dān)保）合同無(wú)效的3種理由
5.《房屋抵債協(xié)議書(shū)》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時(shí)簽訂，效力如何？
6.承租人可否以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由主張《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效？
7.為規(guī)避債務(wù)而簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力如何？
8.離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
9.侵犯法定繼承權(quán)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否無(wú)效？
10.和精神病人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律后果如何？
11.虛假的二手房買(mǎi)賣(mài)如何認(rèn)定？合同無(wú)效的法律依據(jù)是什么？
12.非真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，房屋所有權(quán)如何取回？
13.非滬籍者所簽公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否無(wú)效？
14.涉及刑事犯罪，賣(mài)房人被騙，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效？
15.轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？
16.國(guó)企違反法定程序出售房地產(chǎn)，合同是否無(wú)效？
17.未經(jīng)評(píng)估拍賣(mài)國(guó)有房屋，所達(dá)成的成交協(xié)議是否無(wú)效？
18.法院拍賣(mài)房屋前，競(jìng)拍人與房屋所有權(quán)人達(dá)成的拍賣(mài)溢價(jià)款退還協(xié)議是否有效？
19.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方私下達(dá)成的《賠償協(xié)議》與合同約定不一致，效力如何？
20.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？
21.房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可否主張房屋租金損失？
22.一份判決書(shū)確認(rèn)兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并對(duì)法律后果作出處理
23.確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效并返還房屋的訴訟有無(wú)時(shí)效限制？
24.第三人可否主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？
25.民法上“脅迫”的認(rèn)定——和房屋買(mǎi)賣(mài)密切相關(guān)
26.賣(mài)房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的？
27.房屋買(mǎi)賣(mài)中價(jià)款顯失公平的認(rèn)定
28.附義務(wù)贈(zèng)與房產(chǎn)可以撤銷(xiāo)？
參考案例王某某訴張金某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第二章合同的內(nèi)容及履行
29.父母子女間房屋買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與的甄別
30.符合哪些條件家庭成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)會(huì)被認(rèn)定為贈(zèng)與？
31.名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為贈(zèng)與的認(rèn)定及法律后果
32.房屋買(mǎi)賣(mài)中，付款補(bǔ)充協(xié)議的“最后付款期限”應(yīng)該怎么理解？
33.有租客的房子的交房時(shí)間如何確定？
34.連鎖買(mǎi)賣(mài)背景下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定履行期限，如何認(rèn)定？
35.賣(mài)房子是否附帶自行車(chē)庫(kù)？
36.賣(mài)房不賣(mài)車(chē)位導(dǎo)致不能過(guò)戶(hù)，賣(mài)房人是否違約？
37.二手房買(mǎi)賣(mài)中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問(wèn)題
38.二手房買(mǎi)賣(mài)中的細(xì)節(jié)法律問(wèn)題
39.按份共有房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)把房款支付給誰(shuí)？
40.買(mǎi)房人沒(méi)有違約，是否就一定能拿到房子？
41.買(mǎi)房人按約履行合同并已裝修入住是否就能取得房屋所有權(quán)？
42.以房抵債不構(gòu)成善意取得？
43.房屋買(mǎi)賣(mài)中先履行抗辯權(quán)行使的限制
44.訴訟是否可以免除或推遲房屋買(mǎi)賣(mài)一方履行合同義務(wù)？
第三章合同解除和違約賠償相關(guān)法律問(wèn)題
45.買(mǎi)房人逾期付款就構(gòu)成根本違約？——分期付款背景下的買(mǎi)受人利益保護(hù)
46.買(mǎi)房人欠付房款不足總房款的13，賣(mài)房人無(wú)權(quán)解除合同？
47.買(mǎi)房人已支付大部分房款并已實(shí)際入住房屋，賣(mài)房人就不能解除合同嗎？
48.買(mǎi)房人遲延過(guò)戶(hù)是否構(gòu)成違約？
49.買(mǎi)房人要求變更買(mǎi)房人，是否構(gòu)成違約？
50.房子噪聲太大，買(mǎi)房人可否解除合同？
51.房子漏雨，買(mǎi)房人可否解除合同？
52.房屋共有人之一沒(méi)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字也要承擔(dān)連帶責(zé)任嗎？
53.多賣(mài)房人之一沒(méi)有收到房款，是否無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任？
54.簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后房屋被列入征收范圍，可否解除合同？
55.支付違約金就可以解除合同？
56.房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一方當(dāng)事人合同解除權(quán)的取得
57.房屋買(mǎi)賣(mài)中合同解除權(quán)的產(chǎn)生—消滅—產(chǎn)生
58.房屋買(mǎi)賣(mài)一方放棄合同解除權(quán)的法律后果
59.賣(mài)房人放棄合同解除權(quán)后可否再以買(mǎi)房人1萬(wàn)元尾款未付為由解除合同？
60.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在約定的過(guò)戶(hù)日重新磋商貸款事宜未成，買(mǎi)房人是否不構(gòu)成違約？
61.買(mǎi)房人未付逾期付款違約金是賣(mài)房人拒絕過(guò)戶(hù)的抗辯事由嗎？過(guò)戶(hù)手續(xù)不全誰(shuí)來(lái)審查？
62.房屋買(mǎi)賣(mài)中，可以通過(guò)行使不安抗辯權(quán)解除合同嗎？
63.解除網(wǎng)簽合同的時(shí)間點(diǎn)
64.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？
65.可否以房屋買(mǎi)賣(mài)雙方互失信任不再具有履約基礎(chǔ)為由解除合同？
66.房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)部分條款沒(méi)有約定且雙方不能達(dá)成一致，一方要求解除合同的依據(jù)是什么？
67.買(mǎi)房人要想解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》應(yīng)當(dāng)起訴誰(shuí)？
68.二手房買(mǎi)賣(mài)違約金在北京、上海法院的規(guī)定及解讀
69.買(mǎi)房人認(rèn)為20%的違約金太少怎么辦？買(mǎi)房人如何舉證自己的實(shí)際損失數(shù)額？
70.賣(mài)房人違約，買(mǎi)房人可否主張傭金損失？
71.賣(mài)房人違約，買(mǎi)房人主張的房?jī)r(jià)上漲損失是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?
72.賣(mài)房人違約，買(mǎi)房人是否可以主張可得利益損失？
73.房屋買(mǎi)賣(mài)中一方違約，誰(shuí)來(lái)舉證證明守約方的損失？
74.賣(mài)房人違約，何時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估？
75.房產(chǎn)糾紛中主張違約金，注意實(shí)際損失這個(gè)“馬蜂窩”
76.房屋買(mǎi)賣(mài)中，適用定金罰則不足以彌補(bǔ)守約方的損失如何處理？
77.逾期違約金和解除合同的違約金可否同時(shí)主張？
78.賣(mài)房人剛簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同即違約，買(mǎi)房人是否不可依據(jù)違約責(zé)任條款主張違約金？
79.賣(mài)房人假報(bào)“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任？
80.房屋買(mǎi)賣(mài)中，預(yù)期違約可否適用違約金條款？
81.房屋買(mǎi)賣(mài)中損害賠償?shù)倪吔?
參考案例解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賠償房屋差價(jià)400萬(wàn)元
第四章代理及非典型擔(dān)保相關(guān)法律問(wèn)題
82.出售“共有”房屋，合同是否無(wú)效？
83.部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同是否無(wú)效？
84.無(wú)權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)的合同是否無(wú)效？
85.無(wú)權(quán)處分是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效？
86.當(dāng)善意（或惡意）購(gòu)買(mǎi)遇到無(wú)權(quán)處分，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何？誰(shuí)能取得所有權(quán)？
87.在房屋買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)無(wú)權(quán)處分遇上期待權(quán)
88.房產(chǎn)證上有未成年人的名字，賣(mài)房時(shí)需要注意什么？
89.未成年人的監(jiān)護(hù)人之一出售未成年人房產(chǎn)的法律后果
90.（部分）賣(mài)房人為精神病人，賣(mài)房的程序怎么操作？
91.房屋買(mǎi)賣(mài)是否適用“家事代理”？
92.民間借貸背景下委托公證賣(mài)房的合同效力
93.認(rèn)定買(mǎi)房人與賣(mài)房人的公證委托代理人惡意患通損害賣(mài)房人利益的關(guān)鍵點(diǎn)
94.公證委托代理人出售委托人的房屋，是否一定有效？
95.持違法公證委托書(shū)賣(mài)房，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何？
96.為“擔(dān)�！泵耖g借貸債權(quán)而辦理委托公證，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
97.賣(mài)房人的代理人與買(mǎi)房人惡意串通損害賣(mài)房人的利益，法律后果如何？
98.當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)遇到民間借貸——不同的擔(dān)保，不同的后果
99.代理人以賣(mài)房人的房產(chǎn)折價(jià)抵償自己的債務(wù)，合同效力如何？法律后果如何？
100.房屋所有人可否以不認(rèn)識(shí)受委托人為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？
101.附條件合同能否規(guī)避買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保協(xié)議無(wú)效的規(guī)定？
102.房屋買(mǎi)賣(mài)中一方拒絕按約辦理委托公證是否構(gòu)成根本違約？
參考案例一楊某與楊乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
參考案例二戴A與王A房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第五章農(nóng)村房屋相關(guān)法律問(wèn)題
103.非農(nóng)戶(hù)口者買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的合同是否無(wú)效？是否應(yīng)當(dāng)返還房屋？
104.購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房的合同被確認(rèn)無(wú)效，責(zé)任如何承擔(dān)？
參考案例黃某某與劉某某、顧某某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第六章動(dòng)遷房相關(guān)法律問(wèn)題
105.購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)三年的動(dòng)遷房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
106.產(chǎn)權(quán)人將按94方案購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)遷房出售給非法同居者的合同是否有效？
107.可否以動(dòng)遷房不滿(mǎn)三年導(dǎo)致合同無(wú)法履行為由解除合同？
108.動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)中，將房子過(guò)戶(hù)至買(mǎi)房人指定之人名下的約定
109.動(dòng)遷房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
110.動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)中對(duì)部分房屋共有人無(wú)權(quán)處分意見(jiàn)的反駁策略
111.動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
112.購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效？
113.公房承租人所得動(dòng)遷補(bǔ)償如何與共同居住人分配？
參考案例吳某某與盧某某確認(rèn)合同無(wú)效案
第七章做高房?jī)r(jià)與做低房?jī)r(jià)相關(guān)法律問(wèn)題
114.做高房?jī)r(jià)與騙貸的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律后果有何不同？
115.做低房?jī)r(jià)相關(guān)法律問(wèn)題
參考案例韓某某與林某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第八章離婚及戶(hù)口相關(guān)問(wèn)題
116.離婚，房產(chǎn)如何分割？
117.逾期遷出戶(hù)口問(wèn)題
參考案例應(yīng)某訴單某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第九章房產(chǎn)新政相關(guān)法律問(wèn)題
118.滬家庭有兩套房還買(mǎi)房導(dǎo)致交易無(wú)法完成，責(zé)任如何承擔(dān)？
119.借名買(mǎi)房注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)防范
120.房貸新政導(dǎo)致首付比例提高，買(mǎi)房人可否要求退回定金？
121.北京限購(gòu)商辦類(lèi)項(xiàng)目導(dǎo)致的民事法律責(zé)任
122.央行規(guī)定北京離婚后一年內(nèi)貸款按二套房政策，買(mǎi)房人不能貸款是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
123.政府禁售酒店式公寓，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)什么責(zé)任？
124.訴訟中開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)是限購(gòu)對(duì)象為由解除合同可否得到支持？
125.北京認(rèn)房又認(rèn)貸，買(mǎi)房人已付定金能否拿回來(lái)？
126.買(mǎi)房人明知自己限購(gòu)還買(mǎi)房導(dǎo)致不能過(guò)戶(hù)，法律后果如何？
127.2016年11月28日上海房貸新政解讀及風(fēng)險(xiǎn)防范
128.買(mǎi)房人限購(gòu)，賣(mài)房人是否有義務(wù)配合買(mǎi)房人重新網(wǎng)簽？
129.買(mǎi)房人以自己限購(gòu)為由拒付房款是否構(gòu)成違約？
參考案例梁某某與栗某、張某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第十章抵押和查封相關(guān)法律問(wèn)題
130.為擔(dān)保房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行而設(shè)立的抵押，是否有優(yōu)先受償效力？
131.房屋存在抵押，法院可否判決過(guò)戶(hù)？
132.賣(mài)房人未如實(shí)披露房屋的抵押情況，買(mǎi)房人可否不履行合同？
133.買(mǎi)房人可否以賣(mài)房人未注銷(xiāo)抵押為由行使不安抗辯權(quán)？
134.抵押登記與預(yù)售登記哪個(gè)效力優(yōu)先？相應(yīng)的合同哪個(gè)效力優(yōu)先？
135.買(mǎi)房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？
136.警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？
137.房子被查封，不能過(guò)戶(hù)的原因及解決方法
138.房子被另案查封，繼續(xù)履行的訴請(qǐng)是否會(huì)被駁回？
139.賣(mài)房人的房子被查封或拍賣(mài)，買(mǎi)房人應(yīng)該怎么辦？
140.房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中房子被查封，買(mǎi)房人是否可以解除合同？
141.網(wǎng)簽后過(guò)戶(hù)前房屋被查封，買(mǎi)房人如何主張自己的權(quán)利？
142.買(mǎi)賣(mài)法院已查封的房屋的合同是否有效？
143.轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋，合同有效嗎？
參考案例方某某與郁甲房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第十一章與銀行相關(guān)的法律問(wèn)題
144.買(mǎi)房人在賣(mài)房人指定的銀行貸款不成，責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？
145.買(mǎi)房人可否以合同中沒(méi)有銀行卡號(hào)為由免責(zé)？
146.賣(mài)房人以拒絕提供銀行卡號(hào)等方式惡意拒收銀行貸款，買(mǎi)房人是否構(gòu)成違約？
147.銀行遲遲不放款，買(mǎi)房人是否構(gòu)成違約？
148. “假離婚”導(dǎo)致銀行不能放貸，買(mǎi)房人是否構(gòu)成違約？
149.賣(mài)房人配合買(mǎi)房人第二次貸款，是否還可以解除合同？
150.賣(mài)房人拒絕配合買(mǎi)房人辦理貸款手續(xù)，賣(mài)房人是否違約？
151.轉(zhuǎn)按揭辦不了，買(mǎi)房人是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
152.如何認(rèn)定簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是套取銀行貸款？
153.為騙取銀行貸款而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力如何？法律后果如何？
參考案例劉×與陳××房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第十二章違建相關(guān)法律問(wèn)題
154.最高人民法院公報(bào)：買(mǎi)賣(mài)附有違建的房屋的合同可以繼續(xù)履行
155.鄰居搭“違建”，賣(mài)房人承擔(dān)不能交房的違約責(zé)任？
參考案例丁某某與石某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第十三章居間合同相關(guān)法律問(wèn)題
156.具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款的居間協(xié)議是本約還是預(yù)約？
157. 《居間協(xié)議》可以被認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同？
158.違反《房地產(chǎn)居間協(xié)議》的賠償范圍是否僅限于定金罰則？
159.房屋買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約合同（居間合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)）的責(zé)任承擔(dān)方式及責(zé)任范圍
160.買(mǎi)房人未按居間協(xié)議的約定補(bǔ)足定金，是否構(gòu)成根本違約？
161.不履行或解除居間協(xié)議，居間補(bǔ)償費(fèi)如何支付？
162.和中介公司的官司怎么打？
163.賣(mài)房人逾期交房，買(mǎi)房人可否直接提取賣(mài)房人存留在中介處的尾款？
164.房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔(dān)什么責(zé)任？
165.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同就要向中介全額支付傭金？
166.行政管理對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響——從中介偽造賣(mài)房人網(wǎng)簽簽字說(shuō)起
參考案例一李某某訴陳某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（筆者代理的寶山區(qū)的案子）
參考案例二上海福家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與袁某居間合同糾紛案
第十四章訴訟程序有關(guān)問(wèn)題
167.房產(chǎn)糾紛中訴訟請(qǐng)求的選擇
168.房屋買(mǎi)賣(mài)中所涉善意取得的舉證責(zé)任
169.沒(méi)有證據(jù)證明哪方拒絕網(wǎng)簽的法律后果
170.買(mǎi)房人要求賣(mài)房人配合過(guò)戶(hù)的權(quán)利是否適用訴訟時(shí)效？
171.是誰(shuí)拒絕網(wǎng)簽？現(xiàn)有證據(jù)下的證據(jù)規(guī)則運(yùn)用
172.房屋產(chǎn)權(quán)人一房二賣(mài)，第一買(mǎi)房人如何主張自己的權(quán)利？
173.夫妻雙方分別向同一人購(gòu)買(mǎi)不同的房屋，可否作為共同原告一并起訴？
174.法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣(mài)房的合同，配偶是否不能訴請(qǐng)撤銷(xiāo)該判決？
第十五章執(zhí)行相關(guān)法律問(wèn)題
175.夫妻一方以個(gè)人名義對(duì)外舉債，判決生效后可否執(zhí)行配偶的房產(chǎn)？
176.符合四個(gè)要件，案外人執(zhí)行異議就能得到支持嗎？
177.預(yù)告登記是否可以排除法院的執(zhí)行？
178.買(mǎi)房人可通過(guò)執(zhí)行異議（之訴）排除法院的執(zhí)行
179.案外人是否不能對(duì)有抵押權(quán)的執(zhí)行人提執(zhí)行異議？
180.房子（二手房）被查封后賣(mài)房人才交房，買(mǎi)房人可否提執(zhí)行異議？
181.業(yè)主是否可通過(guò)執(zhí)行異議（之訴）排除法院對(duì)所購(gòu)商品房的執(zhí)行？
182.房屋所有人為規(guī)避執(zhí)行而贈(zèng)與或以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，債權(quán)人怎么辦？
183.租賃權(quán)可以阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行？
184.案外人依據(jù)另案生效法律文書(shū)提出執(zhí)行異議，如何處理？
185.借名買(mǎi)房者可否以權(quán)利人的名義提執(zhí)行異議？
186.如何打贏執(zhí)行異議（之訴）？
187.房產(chǎn)拍賣(mài)中利益受損，當(dāng)事人和利害關(guān)系人如何維權(quán)？
188.法院執(zhí)行中的拘留
參考案例
張某與郭某某、車(chē)某某案外人執(zhí)行異議之訴案

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