[ 鄭俊 ]——(2009-11-1) / 已閱36749次
一種觀點認為，“廣告是設(shè)置在我們的樓頂，由我們承擔(dān)著風(fēng)險，況且，能設(shè)置樓頂廣告的大部分是臨街的建筑物，這些建筑物的業(yè)主們多承受著由于臨街所產(chǎn)生的噪音等惡劣外部環(huán)境，因此其樓頂產(chǎn)生的廣告收益理應(yīng)歸這部分建筑物的業(yè)主所共有，而不能歸整個小區(qū)的全體業(yè)主所共有�！倍硪环N觀點則認為：“樓頂本就屬于小區(qū)的全體業(yè)主所共有，因此任何一個樓頂所產(chǎn)生的廣告收益都應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所共有，這也符合所有權(quán)中關(guān)于孳息的規(guī)定�！�
針對以上兩中觀點，我們認為雖然后一觀點不無道理，但我們更傾向于第一種觀點。首先，我們在前面已經(jīng)論述過，根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有中，除了專有部分和屬于城市市政公用部門負責(zé)管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線和屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責(zé)管理的供電、通訊、有線電視線路等市政設(shè)施或者公共設(shè)施外，都是歸業(yè)主所共有的。但是，物權(quán)法顯然沒有明確規(guī)定這個共有到底是歸全體業(yè)主所共有（即大共有）或者是歸某一部分業(yè)主所共有（即小共有）。從第二種觀點我們可以看出，持此觀點的業(yè)主，多把此處的歸業(yè)主所有理解為大共有，但是，至于為何理解為大共有，卻沒有更深層次的法律依據(jù)或者是選擇標(biāo)準(zhǔn)。既然可以將此處的共有理解為大共有，那也可將其理解為小共有，即歸某一部分業(yè)主所共有。盡管出現(xiàn)這種分歧是屬于立法的不完善，但我們根據(jù)現(xiàn)實生活和結(jié)合國外立法經(jīng)驗，我們覺得第一種觀點更可行，原因如下：
首先，假如我們將此部分理解為大共有，那么根據(jù)權(quán)利義務(wù)原理，如果這些樓頂、外墻等遭受了損失，或者可能對業(yè)主產(chǎn)生危險狀態(tài)，那么必將是對所有對此享有權(quán)利的業(yè)主都產(chǎn)生不利影響。而現(xiàn)實中的狀況卻是，設(shè)置的廣告牌，僅僅會對其設(shè)置的樓頂產(chǎn)生一些負面影響，比如導(dǎo)致所在樓層的住戶的通風(fēng)問題、陽光問題，以及潛在的風(fēng)險承擔(dān)問題。如果讓哪些沒有承擔(dān)這些潛在危險和負面影響的其他業(yè)主也能對這部分廣告收益擁有平等的收益權(quán)，那是何其的不公平。
其次，如果我們采用本文第三部分所論述的共有部分專用使用權(quán)制度，那么無疑將會很好的解決這個問題。如果將這些收益定性為小共有，那么因為這些廣告牌而導(dǎo)致其生活受到影響的業(yè)主就能得到一筆收益來彌補這些影響，這也符合民法所遵循的公平原則；同時，由于對這些特定樓群的樓頂或者外墻盡到真正管理義務(wù)的業(yè)主們，也能享有一些權(quán)利，這更符合權(quán)利義務(wù)的平衡原理。
基于以上分析，我們認為，對于小區(qū)外墻、小區(qū)樓頂?shù)葘Ｓ檬褂妹黠@的部分，我們更傾向于采納共有部分專用使用權(quán)制度，這樣不僅符合公平原則，也更利于對充分發(fā)揮物的作用，符合物權(quán)法的目的。
4.2 對小區(qū)廣告收益的合理使用和建議
4.2.1小區(qū)廣告收益的決定權(quán)
既然小區(qū)產(chǎn)生廣告收益的建筑物部分是為業(yè)主所共有的共有部分，根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十六條第五款和第七款的規(guī)定，以及第八十條的規(guī)定，“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，因此對于小區(qū)中建筑物的共有部分是否出租給廣告公司來設(shè)置廣告，應(yīng)該是有全體業(yè)主來決定的，或者是由全體業(yè)主所選舉出來的業(yè)主委員會來決定的，這也體現(xiàn)出業(yè)主對建筑物所有權(quán)的處分權(quán)能。
當(dāng)然，對于那些明顯符合共有部分專用使用的部分，如本文論述的小區(qū)外墻、樓頂?shù)�，我們�?yīng)該將這個決定權(quán)交由那些專用使用的特定業(yè)主們，畢竟這些決定的做出，對他們的權(quán)利或者生活所產(chǎn)生的影響最大，這么規(guī)定，不僅提高了決議的效率，也更符合現(xiàn)實生活的常理。
而現(xiàn)實生活中存在的物業(yè)公司未經(jīng)過全體業(yè)主的同意，或者業(yè)主委員會的同意而擅自將小區(qū)里面的公攤部分出租給廣告公司的現(xiàn)象，是沒有法律依據(jù)的，全體業(yè)主可以起訴物業(yè)公司的這種侵權(quán)行為。而針對有的物業(yè)公司所主張的“把公共部分出租給廣告公司是我們自己一手操辦的，所以收益就應(yīng)歸物業(yè)所有”的觀點，這是沒有任何法律根據(jù)的，因為根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司只不過是受聘與全體業(yè)主，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)�！�
4.2.2小區(qū)廣告收益的使用
小區(qū)廣告收益少則幾十萬元，多則上百萬元，這對整個小區(qū)來說都是筆不小的進賬。但這筆收入如何使用，就目前來說，還存在很多問題。據(jù)調(diào)查顯示，除少部分小區(qū)能做到定時公開收支明細賬之外，在絕大部分小區(qū)，這筆錢竟成為物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾的導(dǎo)火索，甚至有的物業(yè)公司為了避免出現(xiàn)矛盾，從一開始就封殺商業(yè)廣告進入小區(qū)。雖然這確實能避免沖突和矛盾的產(chǎn)生，但在目前的經(jīng)濟社會，這種因噎廢食的做法卻極大的侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利。因此，我們有必要設(shè)計、落實一些合理的制度，這樣既能充分利用小區(qū)的共有部分，獲取一些收益，又能避免出現(xiàn)物業(yè)公司和業(yè)主的沖突與矛盾。
首先，小區(qū)應(yīng)完善業(yè)主委員會制度。只有設(shè)立了業(yè)主委員會，才能充分將《物權(quán)法》所規(guī)定的權(quán)利，如實的分配下去。目前，有很多小區(qū)都是擁有上千名業(yè)主的小區(qū)，如果任何事情都要靠全體業(yè)主來表決，那不僅是不科學(xué)的，而且是不合理和不現(xiàn)實的。只有設(shè)立了業(yè)主委員會這種代表機構(gòu)，才能全面的行使這些權(quán)利，維護業(yè)主們的合法權(quán)益。
其次，業(yè)主委員會應(yīng)切實履行監(jiān)督職能，充分履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定的職責(zé)：“（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)”，只有這樣，才不會使業(yè)主委員會的設(shè)立形同虛設(shè)。
再次，設(shè)立透明的交易制度，杜絕物業(yè)公司和廣告公司之間的貓膩。僅靠業(yè)主委員會的監(jiān)督，是難以避免物業(yè)公司和廣告公司之間的貓膩的。我們不妨將納入規(guī)劃的業(yè)主戶外廣告設(shè)置位通過拍賣方式出讓使用權(quán)，從而避免物業(yè)公司和使用方之間的貓膩，以最大限度的維護業(yè)主的權(quán)利，如成都規(guī)劃局在最近就正在出臺類似的規(guī)定。同時，物業(yè)公司也應(yīng)該在日常的開支中，堅持透明原則，定期接受相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)督。
最后，應(yīng)完善共有部分使用的決定制度和收益的使用制度。對于共有部分的使用決定權(quán)，盡管我國物權(quán)法有所規(guī)定，但規(guī)定的較為籠統(tǒng)，不利于實際操作；而對于收益的使用制度，也是較為概括。對于共有部分產(chǎn)生的收益，我們應(yīng)該分清這部分收益是來自于全體業(yè)主所共有的部分或是某些特定業(yè)主所共有的部分。如果是來自于大共有部分，那么其收益在扣除物業(yè)管理代辦費用后，應(yīng)該歸入維修基金。畢竟這部分收益歸入維修基金后，其使用是對全體業(yè)主都有利，如果將其分配，卻費時費力。而根據(jù)物權(quán)法第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布�！爆F(xiàn)在我國一些個別省份的地方條例，如《江蘇省物業(yè)管理條例》也體現(xiàn)了這一點。
而對于小共有所產(chǎn)生的收益，我們則認為這部分收益不應(yīng)歸入維修基金，而應(yīng)由小共有的各共有人按其專有部分面積的比例來計算，分配給這些業(yè)主。
4.3我國物權(quán)法法律制度建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)屬設(shè)計上的完善
針對以上的分析，以及結(jié)合現(xiàn)實生活的狀況，我們覺得我國物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)屬還應(yīng)有所完善：
第一，應(yīng)明確專有部分的認定標(biāo)準(zhǔn)。專有部分之范圍界定的四種學(xué)說，盡管在學(xué)術(shù)上第四種為通說，但我們立法應(yīng)對此有所表態(tài)，否則極易造成使用上的不便。
第二，應(yīng)明確共有部分的認定標(biāo)準(zhǔn)。對于共有部分認定的立法模式，無論是排除式或是列舉式，我們的目的都是為現(xiàn)實生活中對共有部分的區(qū)分提供可行的方法，盡可能的避免因為規(guī)定不明確而產(chǎn)生的爭議。因此，一方面我們在完善專有部分認定標(biāo)準(zhǔn)的同時堅持排除法立法模式，另一方面，也應(yīng)加大列舉的范圍，只有這樣，才能盡可能減少物權(quán)法的滯后性，切實發(fā)揮物權(quán)法的作用。
第三，應(yīng)確立共有部分專用使用權(quán)制度。單純規(guī)定了共有部分和專有部分的認定，仍不能較公平的解決現(xiàn)實問題。而共有部分專用使用權(quán)制度的確定，不僅能避免建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利的立法灰色地帶，也更方便解決共有部分使用權(quán)的爭端，符合民法的公平原則。
五 結(jié)語
隨著物權(quán)法的深入實施，其作為一部更好地保護公民財產(chǎn)權(quán)利和體現(xiàn)公民意思自治原則的法律，在維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會中正發(fā)揮著日益重要的作用。而作為現(xiàn)代城鎮(zhèn)細胞的小區(qū)，小區(qū)業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)無疑是物權(quán)法充分發(fā)揮其作用所必須要面臨的一個問題。本文從我國大陸地區(qū)物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有的共有部分的規(guī)定著手，針對現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的一系列問題，分析出目前我國物權(quán)法對建筑物區(qū)分的共有部分范圍界定不明確、管理規(guī)則不明確和收益分配不明確三大問題，并結(jié)合國外的立法經(jīng)驗和現(xiàn)實中的比較理想的處理方式，從而對我國物權(quán)法此處不完善的規(guī)定提出一些建議，從而為物權(quán)法的效用的最大發(fā)揮做出些許努力。
由于我們才疏學(xué)淺，收集的資料又極為有限，本文所做的，只不過是對建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利的一個粗淺的剖析和簡單的勾勒，如有什么不當(dāng)之處，敬請各位老師諒解。謝謝了！
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