[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱66183次
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
11. 律師將相關(guān)的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)寫出工作總結(jié)，將辦理過程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。
第五章 律師辦理國有土地租賃業(yè)務(wù)操作指引
1.概念界定
國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣級以上人民政府國有土地資源行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃屬于國家一級土地市場，是國有土地有償使用的一種形式，是建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的補(bǔ)充。
2.律師應(yīng)當(dāng)明確申請國有土地租賃行為的性質(zhì)。律師在指導(dǎo)、代理委托人申請租賃國有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確取得過程是一個行政許可的申請過程，由委托人向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出租賃申請，經(jīng)其審批，取得租賃國有土地使用權(quán)。
3.律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國有土地租賃適用于下列情形：
3.1 原有劃撥的建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的。
3.2 對于新增建設(shè)用地，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥制度。
4．律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國有土地租賃不適用于下列情形：
對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
5．律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，取得國有土地租賃使用權(quán)的方式有下列幾種：
5.1招標(biāo)、拍賣。
5.2協(xié)議。律師要提醒委托人，采用雙方協(xié)議方式出租國有土地使用權(quán)的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級國土資源行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級國土資源行政主管部門和社會的監(jiān)督。
6.律師應(yīng)當(dāng)審查委托人的申請是否符合下列要求：
6.1為新建項(xiàng)目申請國有土地租賃，需要符合下列條件：
6.1.1通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，落實(shí)預(yù)審意見；
6.1.2取得計(jì)劃行政主管部門立項(xiàng)批文；
6.1.3取得規(guī)劃行政主管部門用地及建設(shè)規(guī)模的規(guī)劃批準(zhǔn)文件；
6.1.4取得土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且土地權(quán)屬清晰、無爭議；
6.1.5具備申請國有土地租賃的其他條件。
6.2 為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
6.2.1 已取得房屋所有權(quán)證；
6.2.2 取得國有土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且權(quán)屬清晰、無爭議；
6.2.3具備申請國有土地租賃的其他條件。
7. 為新建項(xiàng)目申請國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請材料：
7.1 申請人的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
7.2 國有土地使用權(quán)租賃申請表；
7.3 土地（年租金）評估報(bào)告；
7.4 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件及落實(shí)預(yù)審意見的書面材料；
7.5 計(jì)劃部門立項(xiàng)批文，即項(xiàng)目建議書批復(fù)和可行性研究報(bào)告批復(fù)的復(fù)印件；
7.6 規(guī)劃批準(zhǔn)文件，規(guī)劃意見書及釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
7.7 土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件、與權(quán)屬單位的協(xié)議的復(fù)印件及權(quán)屬單位同意申請人辦理土地使用權(quán)租賃的證明文件（近期出具的原件）；
7.8 租賃合同及其租賃土地的附圖。其中申請租賃的建筑物有兩種以上用途或地下含經(jīng)營性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖。
7.9 特殊情況下的申請材料：
7.9.1若不按規(guī)劃文件確定的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請租賃土地的面積說明。如為共用宗地分?jǐn)偟�，提供租賃用地分?jǐn)傉f明，內(nèi)容包括：規(guī)劃確定的宗地總面積、建設(shè)用地面積、代征地面積，本次擬辦理租賃土地的宗地總面積、建設(shè)用地面積、代征地面積及建設(shè)用地面積的分?jǐn)傆?jì)算方法；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測繪面積。
7.9.2 合作建設(shè)項(xiàng)目須提交合作建設(shè)各方的協(xié)議書，及除申請人外的其他各方同意由申請人辦理土地租賃的證明文件。
7.9.3 如申請人為中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)，需提供經(jīng)貿(mào)委對中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書及合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)。
8.為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請材料：
8.1 申請人的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
8.2國有土地使用權(quán)租賃申請表。
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