[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱66178次
5.1在招標(biāo)、拍賣或者掛牌過程中發(fā)生的爭議；
5.2因《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是否成立和有效而發(fā)生的爭議；
5.3 因出讓人沒有按時交付土地，或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產(chǎn)生的糾紛；
5.3．因受讓人超過合同約定的期限6個月仍然沒有繳納土地出讓金，出讓人行使合同解除權(quán)引起的爭議。
5.4．因合同解除后，合同一方或者雙方?jīng)]有及時退還已經(jīng)交付的土地出讓金或者承擔(dān)合同責(zé)任的；
5.5．其他應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律處理的事項(xiàng)。
6.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)
行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)，主要是指市、縣人民政府及國土資源行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)行政法律法規(guī)作出行政處理或行政處罰的事項(xiàng)。建設(shè)用地使用權(quán)人對此不服的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《行政訴訟法》或者《行政復(fù)議法》的規(guī)定，提起行政復(fù)議或者行政訴訟。
7．律師應(yīng)當(dāng)審查委托人是否簽訂了書面的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
7.1根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第14條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)當(dāng)采用書面合同形式。依據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時成立。
7.2律師應(yīng)當(dāng)注意：依據(jù)《合同法》第37條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》在簽字或者蓋章以前，一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)、對方已經(jīng)接受的，合同成立。
8.律師應(yīng)當(dāng)審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的主體是否適格。
8.1 出讓人應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。其他主體作為出讓人簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無效。但是，在2005年8月1日之前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在起訴前經(jīng)有權(quán)市、縣人民政府國土資源行政主管部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。
8.2 法律、法規(guī)對受讓人沒有特別的規(guī)定，但要注意招標(biāo)、拍賣、掛牌中對申請人的特殊要求以及對外資投資土地的限制性規(guī)定。
9.律師應(yīng)當(dāng)審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的是否符合法律的規(guī)定。
9.1 《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的必須是國有建設(shè)用地。農(nóng)村集體土地在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)之前，不能作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的。
9.2 律師應(yīng)當(dāng)審查出讓的土地是否取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是否符合城市規(guī)劃。
10.律師應(yīng)當(dāng)審查出讓方式是否符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定
10.1 2002年7月1日之前，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地允許協(xié)議出讓。
10.2 2002年7月1日至2004年8月31日，建設(shè)用地使用權(quán)出讓要嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定。其中屬于歷史遺留問題范圍的，可以采用協(xié)議出讓的方式，但是必須在2004年8月31日前處理完畢。
10.3 自2004年9月1日起，必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，不再允許以歷史遺留問題為由，協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。
10.4 自2007年10月1日起，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。
11．律師應(yīng)當(dāng)審查出讓合同中出讓金的約定是否合法。
11.1經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。
11.2出讓人或者受讓人請求按照訂立合同時的市場評估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場評估價(jià)格補(bǔ)足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由出讓方和受讓方按照過錯程度承擔(dān)責(zé)任。
12．律師應(yīng)當(dāng)審查合同相關(guān)的出讓方案是否得到有權(quán)人民政府的審批。
12.1依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第22條第2款、第3款的規(guī)定，出讓方案經(jīng)過有權(quán)的人民政府審批以后，出讓人和受讓人才能簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
12.2土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，法院應(yīng)予支持。
13.律師應(yīng)當(dāng)審查出讓人是否具有單方面行使解除權(quán)的情形
13.1 以出讓方式取得建設(shè)使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果受讓人超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)，解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的，出讓人不享有解除合同的權(quán)利。 13.2 受讓方擅自改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，人民法院會予以支持。
13.3 其他出讓合同或者補(bǔ)充合同中約定的出讓人行使解除權(quán)的條件是否成就。
13.4 律師應(yīng)當(dāng)注意：解除權(quán)的條件成就不意味著合同已經(jīng)解除。只有出讓人的解除通知送達(dá)給受讓人后，出讓合同才解除。受讓人對此有異議的，可以依據(jù)《合同法》第96條第1款的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
14．律師應(yīng)當(dāng)注意到，合同有效，但是不一定判決出讓人實(shí)際履行交付土地的義務(wù)。
在土地出讓糾紛審理中，除了依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，法院還要依據(jù)國家政策的規(guī)定。在某些情況下，合同雖然符合法律法規(guī)的規(guī)定，但是違背國家政策，或者存在《合同法》第110條規(guī)定的不能履行的情形的，法院不會判決出讓人履行合同，只能判決出讓人承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。
15．律師代理出讓人處理建設(shè)用地使用權(quán)出讓糾紛的注意事項(xiàng)。
15.1律師應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，出讓人享有行政處罰權(quán)。對一些受讓人違反合同義務(wù)的行為，出讓人可以直接行使行政處罰權(quán)，不是對所有受讓人的違約行為都按照民事法律的規(guī)定來處理。在無法依據(jù)行政法律法規(guī)處理時，適用民事法律法規(guī)處理。
15.2對于下列事項(xiàng)，國土資源行政主管部門（出讓人）應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理：
15.2.1因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)人閑置土地，致使建設(shè)用地被無償收回的；
15.2.2根據(jù)社會公共利益的需要，依法提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
15.2.3建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地用途而沒有依法辦理相關(guān)手續(xù)的；
15.2.4其他應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理的事項(xiàng)。
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